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Jérôme Rubin a commencé en tant qu'opticien, puis a rapidement compris qu'il ne fallait pas uniquement compter sur ses revenus du salariat.
Il a commencé à investir pour lui-même, d'abord en achetant un premier T3 en 2010. Puis en se formant et s'entourant, il a accéléré et a fait l'acquisition de son premier immeuble de rapport de 6 lots.
La mouche de l'immobilier l'avait piqué. Il a carrément décidé de changer de travail pour devenir chasseur immo pro auprès d'entreprises d'investissement clef en main sur le secteur du nord-ouest de la France.
C'est intéressant de découvrir les coulisses de la recherche de bien dans les sociétés d'investissement clef en main.
Jérôme Rubin est également l'hôte du podcast "La Fabrique des Investisseurs".
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l'invité :
Son site : lebienrentable.fr
1er mois à 1€ avec le code BIENRENTABLE
Son Podcast : "La Fabrique des Investisseurs", disponible sur toutes les plateformes d'écoute
Son Instagram : https://www.instagram.com/jerome.rbn/Pour/
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Cet épisode a été monté par Laëtitia Garnache.
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Cet épisode est une synthèse des erreurs de raisonnement que j'ai pu remarquer lors des appels découvertes que j'ai fait cette année.
Lors des appels découvertes, j'échange et je découvre beaucoup d'auditeurs du podcast.
Et je me rends compte des différents biais qui peuvent empêcher d'avancer en immobilier de façon rentable et sereine.
Les 3 erreurs que je développe dans l'épisode :
le manque de liquidités
rester bloqué sur des a priori
un excès de confiance sur ses connaissances
Bonne écoute,
Dorine
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Rare sont les personnes qui en réalité veulent devenir "complètement" rentiers.
Très souvent, le désir de liberté financière vient d'une envie profonde de changement de vie.
D'un sentiment que l'on n'est plus là où l'on voudrait vraiment être.
Et donc très souvent, se cache une envie de reconversion, de réalisation d'un nouveau projet de vie, d'une ambition d'entreprendre ou de passer à son compte.
Dans cet épisode, j'aborde la notion de semi-liberté financière.
C'est important car cela permet de s'arrêter plus tôt, si on accepte de prendre cette part de risque en n'étant pas totalement libre, mais suffisamment pour s'accorder du temps pour ce changement de vie.
Bonne écoute,
Dorine
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Y a-t-il un nombre de biens minimum à atteindre pour pouvoir envisager d'en rester là ?
Qu'est-ce que je recommande en "nombre" d'investissements pour pouvoir s'arrêter sereinement ?
Je vais vous partager ma réponse en 6 axes de réflexion :
1. Le nombre d'opérations
2. L'encours bancaire
3. La valeur immobilière brute
4. Le montant de loyers
5. Le cash-flow
6. Le type d'exploitation
Bonne écoute,
Dorine
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Doit-on nécessairement faire des heures de route depuis Paris pour trouver des biens rentables ?
Les prix au mètre carré de la région parisienne sont-ils si élevés qu'il n'y a plus rien à y faire ?
C'est ce qu'on va discuter avec Adama, qui justement a trouvé son premier bien à Palaiseau.
Elle en a fait une colocation de bon standing, et ça lui a donné des ailes pour la suite.
Adama est la première membre du Club des Investisseurs Sereins qui intervient sur le podcast.
J'espère que c'est la première d'une longue série qui acceptera de se faire interviewer et de partager publiquement les péripéties de son investissement.
Merci Adama pour avoir partagé toute ton aventure avec la plus grande des transparences, tant au niveau des chiffres qu'au niveau de ton ressenti.
Bonne écoute,
Dorine
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Le régime LMNP va-t-il disparaître ?
Quelles seraient les conséquences de ce genre de changements ?
A quoi faut-il se préparer dès maintenant ?
Je me suis permise de faire un résumé d'un webinaire d'un professeur en droit fiscal, Simon Daragon.
Il y avait partagé ses 4 axes de prédiction concernant les prochaines réformes de droit fiscal.
Je me suis permise pour chacun de ces axes de donner mon point de vue d'investisseuse.
J'aimerai d'ailleurs un jour l'interviewer sur le podcast.
Bonne écoute,
Dorine
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J'entends trop souvent que l'immobilier ne peut pas être un investissement passif, et je trouve ça terriblement simpliste.
Oui, il existe des personnes qui se laissent complètement submergées par leur immobilier, et d'autres qui n'en entendent jamais parler.
Je vais voir les causes de ces différences, et alimenter votre réflexion sur votre façon de faire de l'immobilier.
Bonne écoute,
Dorine
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Je vous raconte où on en est dans notre vie aujourd'hui avec Cyril.
Je vous parle du déménagement, de nos accomplissements, d'une heureuse nouvelle, et des changements que nous sommes en train d'opérer sur le podcast.
Je ne parle pas que d'immobilier dans cet épisode. C'est surtout pour le plaisir de vous partager nos avancements.
Bonne écoute,
Dorine
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Être le mieux informé, avoir un maximum de compétences techniques, ne fera pas forcément de vous le meilleur investisseur.
Car ce qui est encore plus essentiel, c'est d'avoir une bonne approche, une condition mentale solide, un état d'esprit propice au succès.
C'est tout ce dont on va parler dans cet épisode.
Charlotte est spécialiste du mindset de l'investisseur. Elle anime le podcast "MoneyMindset" avec Laurent, son conjoint.
J'ai adoré cet échange avec elle.
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l’invité :
Instagram : https://www.instagram.com/moneymindsetlepodcast/
LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/charlotte-leruse/
Leur Podcast :
"Money Mindset Podcast" - disponible sur toutes les plateformes d'écoute
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Vous envisagez de varier les types d'exploitation au sein d'un même immeuble pour "diversifier".
Quel est le mécanisme qui se cache derrière cette réflexion ?
Est-ce pertinent de diversifier au sein d'un même immeuble ?
Est-on réellement protégé car nous avons plusieurs types d'exploitation ?
Est-ce malin ?
Ou y a-t-il d'autres paramètres à prendre en compte qui sont bien plus pertinents ?
Bonne écoute,
Dorine
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Avez-vous des habitudes ancrées en vous dans votre façon de dépenser de l'argent ?
Certaines dépenses que vous faites vous semblent elles "normales" ?
Si on devait couper dans les dépenses, et que vous n'aviez plus accès à certains services, vous sentiriez vous lésé personnellement ?
Votre assise financière est-elle suffisamment conséquente pour justifier de vos standards actuels ?
Dans cet épisode, je vous partage toute ma réflexion sur le sujet des standards et de leur impact sur notre évolution financière.
Bonne écoute,
Dorine
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Comment savoir si certains travaux valent la peine d'être réalisés ?
Comment s'assurer qu'on ne va pas trop loin dans les travaux, ou justement pas assez loin ?
Je vous présente ma méthode de calcul que j'utilise régulièrement pour prendre des décisions sur un chantier de rénovation, pour de l'investissement locatif.
Je la nomme la "rentabilité différentielle".
Dans l'épisode je donne plusieurs exemples de travaux à faire ou à ne pas faire sur un chantier en locatif.
Bonne écoute,
Dorine
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Vous savez que je prône d’utiliser au maximum sa capacité d’endettement en achetant de l’immobilier en France.
Par contre, que faire du cash qui reste, que l’on a réussi à garder tout au long de notre chemin d’investisseur dans des villes françaises ?
Aujourd’hui, on va explorer les investissements immobiliers à l’étranger, notamment à l’autre bout du globe : Bali.
Il faut savoir que Toni est un ami d’enfance, que j’avais totalement perdu de vue. Et lorsqu’en ayant nos enfants dans la même école, j’ai découvert que Toni avait bien investi en France puis a décidé de tout vendre pour se lancer en immobilier à Bali, ça a piqué ma curiosité.
Vous aurez donc toute son histoire dans ce podcast !
Vous verrez j’ai essayé de creuser pour poser toutes les questions qu’un investisseur pourrait se poser :
- quelle est la rentabilité des villas à Bali ?
- comment fonctionne l’achat d’un terrain ?
- comment s’assurer de la qualité de la construction ?
- l’humidité rend-y-elle les bâtiments impossibles à maintenir en bon état ?
- quelle est la fiscalité appliquée à l’investissement immobilier à Bali ?
- quelles sont les différences de droit entre les balinais et les étrangers ?
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l'invité
Si vous voulez prendre contact avec Toni suite à cette conversation pour éventuellement vous renseigner sur les possibilités d’investissement qu’il propose, c’est par ici :
https://www.baliestvillas.com/nos-villas/
Compte Instagram :https://www.instagram.com/baliest_villas/
Compte Facebook :
https://www.facebook.com/profile.php?id=61552069286849&mibextid=kFxxJD
(Je précise que je n’ai aucune rémunération/commission. Toni est un ami d’enfance qui m’a toujours laissé une bonne impression, de quelqu’un de confiance qui tient sa parole. Tout investissement comporte évidemment un risque)
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Que faire quand on veut se lancer en immobilier ?
Démarrer par une résidence principale ? Ou bien attaquer tout de suite avec de l'investissement locatif ?
Je ne veux pas vous convaincre de l'un ou de l'autre dans cette épisode. L'idée c'est juste de vous rendre compte du "ralentissement" sur le chemin de la liberté financière que peut engendrer l'achat de sa résidence principale.
J'évoque notamment les 4 raisons suivantes :
La charge mentale pour 1 à 2 ans On diminue davantage sa capacité d’endettement que si l’on reste locataire (en général) On injecte souvent de l’apport (pour le surplus de travaux, pour les notaires, pour baisser sa mensualité…) On dépense plus au quotidien : la taxe foncière, l’ameublement, l’entretien, les petites rénovations, les améliorationsJe vous laisse évidemment vous faire votre propre avis.
Bonne écoute,
Dorine
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Je vous raconte la suite de l'aventure de la recherche de notre 4ème immeuble.
C'est un épisode en mode "on papote".
Je vous raconte le conflit avec Cyril sur l'affaire ratée. Je vous partage 3 observations de mon rendez-vous avec l'avocate et mon grand déboire par rapport à la politique qui sans que je le veuille se mêle de notre projet !
Comme ça vous savez où on en est aujourd'hui...
Bonne écoute,
Dorine
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Oui, l'immobilier, c'est facile. Tout le monde (ou presque) peut se lancer en immobilier.
C'est exactement comme en course à pied. Tout le monde (ou presque) peut faire de la course à pied.
La question c'est : comment faire pour performer ? Et pour le coup, ça c'est pas donné à tout le monde.
Bonne écoute,
Dorine
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Aujourd’hui j’ai décidé d’élargir un peu les discussions avec mon invitée du jour :
Mélanie est ingénieure de formation. En 2020, suite au Covid, elle se retrouve au chômage pendant 6 mois.
Elle se rend compte qu'avoir des revenus juste de son salaire ne l'avait pas mise à l'abri alors que pourtant elle travaillait 50h semaine.
Elle décide alors de prendre ses finances en main, d'investir intelligemment son argent pour générer des revenus complémentaires.
Elle est toujours toujours en poste actuellement, mais elle a réussi à lancer une dynamique solide pour ses investissements.
Découvrez son parcours,
Bonne écoute,
Dorine
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On a tous et toutes envies de faire bien les choses dans tous les domaines de notre vie.
Être un bon parent, qui est présent et s'occupe bien de ses enfants. Passer du temps en couple, car c'est important. Prendre soin de ses aînés, pour une question de principe.
Profiter de ses vacances, car on a qu'une vie et ce sont des moments qu'on ne pourra pas rattraper. Faire du sport, car la santé c'est primordial. etc.
Mais le problème de tout ça, c'est que ça prend déjà énormément de temps, et l'investissement immobilier est trop souvent relégué au second plan.
Il est donc essentiel de regarder en face quelle est la priorité numéro 1 de sa vie (et évidemment elle va pouvoir varier avec le temps.
Bonne écoute,
Dorine
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Quelle est la différence entre celui qui a du succès dans ses investissements, et celui qui galère ?
En réalité, ce n'est pas une question d'intelligence, ni une question de connaissances, ni une question de situation de départ.
La grande partie se passe du côté de notre façon de raisonner et d'agir.
Je vais essayer dans les épisodes [Clef Mindset], de vous donner les clefs que j'ai remarqué qui sont développées chez les personnes qui ont du succès dans leurs investissements.
La première clef que je vous partage, concerne l'humilité et la prudence, pour ne jamais être dans l'excès de confiance.
Bonne écoute,
Dorine
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Vous pensez qu'en immobilier, il faut prévoir son "apport", certes, en sachant qu'il faut en mettre le moins possible, et après que c'est bon ?
En réalité, la gestion de sa trésorerie en immobilier est primordiale.
Et si vous simplifiez votre raisonnement uniquement en pensant à l'apport au démarrage, vous manquez tout un pan essentiel.
C'est la notion comptable du "besoin en fonds de roulement".
Je vous explique ce que c'est, et comment il faut donc prévoir cela dans vos projets immo.
Bonne écoute,
Dorine
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