Episodes
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Réussir à bien estimer l'enveloppe de budget qui soit pertinente par rapport à sa situation n'est pas chose évidente.
Souvent les gens vont se restreindre à calculer "bêtement" leur taux d'endettement tout simplement.
Mais en réalité, c'est se plonger dans du détail en oubliant la vue d'ensemble.
Dans cet épisode, je vais vous partager l'une des réflexions que je me fais à chaque fois avant de me lancer dans un projet, qu'il soit immobilier ou autre.
Vous allez voir, je vais développer 3 notions de proportion :
la proportion par rapport aux revenusla proportion par rapport au patrimoine immobilier brutla proportion par rapport au patrimoine netBonne écoute,
Dorine
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Le terme "immeuble de rapport" est un terme parfois inconnu, et qui peut faire peur.
Un immeuble de rapport, est tout simplement un bâtiment composé d'au moins 2 logements loués, qui a pour objectif de "rapporter" de l'argent à son propriétaire tout simplement.
Dans cet épisode, je vais vous parler des 8 raisons qui peuvent faire pencher la balance vers l'achat d'un immeuble plutôt que d'un appartement pour votre investissement locatif.
Bonne écoute.
Dorine
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Les biens déjà loués peuvent correspondre à des stratégies très spécifiques.
Il se peut que dans certaines situations, acheter un bien déjà loué puisse être une bonne idée.
Supposons que vous vous intéressez à acheter un bien déjà loué, voici les 3 cas de figure que vous pouvez rencontrer :
- les biens "historiques"
- les biens "illusionnistes"
- les biens "pépites"
Je vous détaille tout ça.
Bonne écoute,
Dorine
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Comment gérer les loyers impayés ?
Y a-t-il des solutions pour donner congé à des locataires déjà en place, notamment lorsqu'on achète un bien immobilier déjà loué ?
Guillaume Virondeau, qui a été huissier de justice pendant près de 10 ans, va nous expliquer le déroulé des démarches les plus redoutées par les propriétaires bailleurs.
Accrochez-vous, il va tout vous expliquer.
Prenez un papier et un crayon pour prendre des notes, car il va nous donner du contenu très riche.
Bonne écoute,
Dorine
Voici le lien vers la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108
Les articles évoqués sont :
- article 15 pour les congés donnés en matière de logements non meublés.
- article 25-8 pour es congés donnés en matière de logements meublés (quasi identique sauf que le bail étant plus court, le délai de préavis est de 3 mois pour le bailleur au lieu de 6.
Liens de l’invité :Instagram : https://www.instagram.com/guillaumevirondeau/
LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/guillaume-virondeau-4b7581125/
Chaine YouTube : www.youtube.com/@guillaumevirondeau
Blog et newsletter : www.gv-formations.fr
Mon livre : https://www.amazon.fr/Enchères-Immobilières-secrets-réussir-senrichir/dp/B0BXN1TC3V
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Cet épisode a été monté par Laëtitia Garnache.
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Il y a plein de possibilités aujourd'hui pour investir en immobilier.
On peut le faire seul, dans son coin, en mode "débrouillard". Le contenu gratuit est devenu quasiment infini.
On peut aussi investir un peu, pour accéder à du contenu payant. Ce dernier n'est pas nécessairement meilleur que le gratuit en fonction de chez qui on le choisi, mais il offre tout de même certains avantages : structure, contenu plus approfondi, mieux illustré, avec des bonus inclus qui facilitent la vie.
On peut aussi décider de se faire coaché. Alors là forcément le budget n'est pas le même. La question aussi c'est qu'il y a coaching et coaching. Qui est le coach ? A quel fréquence on le voit ? A quel point il nous connaît (ou pas) ?
Je vous partage mon avis sur tout cela.
Bonne écoute,
Dorine
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Parlons stratégie d'investissement lorsqu'on a de bons revenus et une bonne situation financière.
Enormément de profils différents peuvent investir en immobilier (pour ne pas dire tout le monde peut investir en immobilier, mais presque).
Et il faut comprendre que ce n'est pas parce que (presque) tout le monde peut investir en immobilier, qu'il faut pour autant investir en immobilier comme tout le monde et ne pas prendre en compte sa situation pour bien évaluer sa stratégie et son budget.
Aujourd'hui je vous parle en particulier des personnes qui ont plutôt de bons revenus, et/ou une solide épargne de côté.
Je vais vous partager les erreurs les plus fréquentes pour ce type de profil.
En résumé :
Le côté trop scolaire par rapport au taux d'endettement (qui peut souvent être dépassé)De viser un projet trop petit, et ses conséquences sur le long termeJe vous parle de la métaphore de la locomotive à vapeur, et de l'urgence de "lancer la machine".Bonne écoute,
Dorine
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Comprendre l'amortissement est essentiel lorsqu'on se lance en immobilier.
Si l'on ne comprend pas son fonctionnement, on risque d'être bien étonné pour le calcul de son résultat comptable avant impôt, qui va être utilisé en LMNP, LMP, SCI à l'IS, pour calculer l'impôt justement.
Je vous invite dans cet épisode à revoir cette notion de base.
Déjà je précise dans un premier temps que je ne parle pas d'amortissement "bancaire", qui est affiché dans le fameux "tableau d'amortissement d'un prêt bancaire", mais je parle bien de l'amortissement "comptable".
Ensuite, je vous invite à bien distinguer la notion de "trésorerie" de la notion de "résultat comptable", qui sont deux choses totalement différentes et qui vivent leur vie de façon indépendante.
Je vous illustre avec les deux grands amortissements possibles en immobilier :
les travauxle coût d'acquisition du bien immobilier.Bonne écoute,
Dorine
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Mais quelle est l'histoire de Delphine Pinon, célèbre podcasteuse sur le thème de l'enrichissement et la psychologie de l'argent ?
Je reçois donc l'hôte de Richissime, pour une interview où je peux lui poser toutes les questions et comprendre comment elle a évolué au fil des années.
Maintenant elle s'expatrie à Dubaï.
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l'invité :
Instagram : http://instagram.com/richissimepodcast/?hl=fr
Podcast : "Richissime" disponible sur toutes les plateformes
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Le risque d'inondation est de loin le risque naturel le plus fréquent et le plus coûteux en France.
Environ 1 français sur 4 vite dans une zone potentiellement exposée au risque d'inondation.
Selon la Fédération Française de l'Assurance (FFA), les inondations représentent 60% du coût des indemnisations liées aux catastrophes naturelles en France.
Quelle leçon dois-je en tirer en tant qu'investisseur immobilier ?
Comment prendre en compte ce risque pour justement se prémunir au mieux ?
Et si on a un bien immobilier qui s'est fait inonder, comment réagir ? Faut-il s'en débarrasser ? Comment s'y prendre ?
Cet épisode est structuré en deux parties :
les actions à mettre en place EN AMONT de son investissement, pour justement éviter au maximum d'être victime d'inondation.les actions à mettre en place APRES si son bien a subit une inondation.Bonne écoute,
Dorine
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Ma coiffeuse m'a posé une question cette semaine : elle souhaite acheter une nouvelle maison, car elle trouve sa maison actuelle trop grande.
Elle a fini de rembourser sa première maison.
Vaut-il mieux vendre la première maison pour acheter cash la nouvelle maison ?
Ou bien vaut-il mieux garder l'ancienne maison et la mettre en location, et contracter un crédit pour acheter la deuxième maison ?
J'ai supposé qu'aujourd'hui les 2 maisons valent chacune 300 000 €.
Que si elle mettait la première maison elle aurait un loyer de 1500€ mensuel.
Qu'au bout de 20 ans, une maison de ce type double de valeur.
Que son crédit pour la deuxième maison aurait une mensualité de 1800€.
Quel est le scénario où elle s'enrichit le plus ?
Scénario 1 : En vendant et rachetant sa nouvelle maison cash
Scénario 2 : En mettant la première en location et en empruntant pour acheter la nouvelle maison
Démonstration dans cet épisode !
Bonne écoute,
Dorine
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Quand on a peur de faire quelque chose, on peut se rassurer en se comportant comme un "bon élève".
Les comportements typiques du bon élève sont :
Demander l'autorisation avant de faire quelque choseViser la bonne note pour le plaisir de la bonne noteVouloir tout faire parfait par peur de se faire disputerRester sur la théorie et manquer de passage à l'action, de pratiqueVouloir être incollable sur un sujet pour être rassuré.Si vous avez un minimum apprécié l'école dans votre vie, certainement que ces comportements vous parlent.
Aujourd'hui, je détaille point par point en quoi ces comportements peuvent devenir bloquant dans la "vraie vie" de l'investisseur.
Je ne dis pas qu'il faut faire n'importe quoi. Mais c'est très intéressant d'avoir conscience de ces biais cognitifs que l'on a ancrés en nous parfois et qui peuvent par moment nous jouer des tours.
Bonne écoute,
Dorine
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Le budget de l'état français est en cours de préparation. Les rumeurs courent sur le fait que le régime LMNP va trinquer.
Qu'en est-il vraiment ? Quelles sont les modifications envisagées et quel serait le réel impact ?
Comment faire si la loi passe et que l'on a déjà acheté des biens en LMNP ? Faut-il envisager un changement de régime fiscal ?
Et vaut-il mieux par précaution éviter le régime LMNP en prévision d'un changement de loi, même si ça ne passe pas cette année, ça passera peut-être l'année prochaine ?
Pour cela, j'ai invité l'expert français du droit fiscal immobilier : Simon Daragon, docteur en droit fiscal et professeur à l'université.
Une fois que vous aurez écouté cet épisode, vous allez bien comprendre les enjeux et les conséquences.
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l'invité :
Instagram : https://www.instagram.com/daragonconseil
Cet épisode a été monté par Laëtitia Garnache.
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Pour qui l'immobilier est-il possible ? Faut-il absolument être en CDI ? Faut-il avoir énormément d'économies de côté ?
Est-ce qu'il faut forcément aimer les travaux ?
Dans cet épisode, on va vous effacer certains clichés.
Bonne écoute,
Cyril et Dorine
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Quand on se renseigne "simplement" sur Internet, on découvre que le passage du LMNP au LMP est validé à 2 conditions :
Que les recettes annuelles de loyers meublés dépassent 23 000 €.
Que les revenus des loyers meublés du foyer dépassent les revenus du travail du foyer.
Or en réalité, c'est une définition "simpliste", qui peut être un piège pour certaines personnes.
Je vous raconte dans cet épisode pourquoi finalement nous sommes restés LMNP, alors qu'au départ on pensait qu'on allait basculer LMP.
Je vous partage aussi l'histoire marquante que nous avait raconté notre professeur en droit fiscal que j'avais eu l'année dernière pendant mes études de CGP.
Bonne écoute,
Dorine
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Jérôme Rubin a commencé en tant qu'opticien, puis a rapidement compris qu'il ne fallait pas uniquement compter sur ses revenus du salariat.
Il a commencé à investir pour lui-même, d'abord en achetant un premier T3 en 2010. Puis en se formant et s'entourant, il a accéléré et a fait l'acquisition de son premier immeuble de rapport de 6 lots.
La mouche de l'immobilier l'avait piqué. Il a carrément décidé de changer de travail pour devenir chasseur immo pro auprès d'entreprises d'investissement clef en main sur le secteur du nord-ouest de la France.
C'est intéressant de découvrir les coulisses de la recherche de bien dans les sociétés d'investissement clef en main.
Jérôme Rubin est également l'hôte du podcast "La Fabrique des Investisseurs".
Bonne écoute,
Dorine
Liens de l'invité :
Son site : lebienrentable.fr
1er mois à 1€ avec le code BIENRENTABLE
Son Podcast : "La Fabrique des Investisseurs", disponible sur toutes les plateformes d'écoute
Son Instagram : https://www.instagram.com/jerome.rbn/Pour/
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Cet épisode a été monté par Laëtitia Garnache.
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Cet épisode est une synthèse des erreurs de raisonnement que j'ai pu remarquer lors des appels découvertes que j'ai fait cette année.
Lors des appels découvertes, j'échange et je découvre beaucoup d'auditeurs du podcast.
Et je me rends compte des différents biais qui peuvent empêcher d'avancer en immobilier de façon rentable et sereine.
Les 3 erreurs que je développe dans l'épisode :
le manque de liquidités
rester bloqué sur des a priori
un excès de confiance sur ses connaissances
Bonne écoute,
Dorine
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Rare sont les personnes qui en réalité veulent devenir "complètement" rentiers.
Très souvent, le désir de liberté financière vient d'une envie profonde de changement de vie.
D'un sentiment que l'on n'est plus là où l'on voudrait vraiment être.
Et donc très souvent, se cache une envie de reconversion, de réalisation d'un nouveau projet de vie, d'une ambition d'entreprendre ou de passer à son compte.
Dans cet épisode, j'aborde la notion de semi-liberté financière.
C'est important car cela permet de s'arrêter plus tôt, si on accepte de prendre cette part de risque en n'étant pas totalement libre, mais suffisamment pour s'accorder du temps pour ce changement de vie.
Bonne écoute,
Dorine
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Y a-t-il un nombre de biens minimum à atteindre pour pouvoir envisager d'en rester là ?
Qu'est-ce que je recommande en "nombre" d'investissements pour pouvoir s'arrêter sereinement ?
Je vais vous partager ma réponse en 6 axes de réflexion :
1. Le nombre d'opérations
2. L'encours bancaire
3. La valeur immobilière brute
4. Le montant de loyers
5. Le cash-flow
6. Le type d'exploitation
Bonne écoute,
Dorine
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Doit-on nécessairement faire des heures de route depuis Paris pour trouver des biens rentables ?
Les prix au mètre carré de la région parisienne sont-ils si élevés qu'il n'y a plus rien à y faire ?
C'est ce qu'on va discuter avec Adama, qui justement a trouvé son premier bien à Palaiseau.
Elle en a fait une colocation de bon standing, et ça lui a donné des ailes pour la suite.
Adama est la première membre du Club des Investisseurs Sereins qui intervient sur le podcast.
J'espère que c'est la première d'une longue série qui acceptera de se faire interviewer et de partager publiquement les péripéties de son investissement.
Merci Adama pour avoir partagé toute ton aventure avec la plus grande des transparences, tant au niveau des chiffres qu'au niveau de ton ressenti.
Bonne écoute,
Dorine
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Le régime LMNP va-t-il disparaître ?
Quelles seraient les conséquences de ce genre de changements ?
A quoi faut-il se préparer dès maintenant ?
Je me suis permise de faire un résumé d'un webinaire d'un professeur en droit fiscal, Simon Daragon.
Il y avait partagé ses 4 axes de prédiction concernant les prochaines réformes de droit fiscal.
Je me suis permise pour chacun de ces axes de donner mon point de vue d'investisseuse.
J'aimerai d'ailleurs un jour l'interviewer sur le podcast.
Bonne écoute,
Dorine
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