Episodios
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In Europa attualmente le proprietà immobiliari logistiche rappresentano l’11% del totale;
tutto merito dell’e-commerce, che ha spinto il settore in maniera significativa soprattutto nell’ultimo decennio: si prevede che entro il 2022 il mercato delle vendite on line supererà i
mille miliardi di euro. I principali occupier logistici in Europa sono Parigi e Birmingham. Tra le città con un take up superiore ai 250 mila metri quadri vediamo Leeds, Manchester, Londra, Francoforte, Amburgo, Praga, Lione, Marsiglia, Barcellona, Madrid. E anche Milano. In Italia gli investimenti in logistica sono aumentati tra il 2016 e il 2017: l’80% è rappresentato da investimenti provenienti dagli Usa (0,59 miliardi di euro). L’immobiliare logistico in Italia è localizzato soprattutto al nord; nel 2016 il take up è stato di oltre un milione di metri quadri. Dal 2016 al 2018, secondo Bnp Paribas Re, la crescita del settore delle costruzioni italiano è
stata dell’1,2% per un valore di 66 miliardi di euro. Le vendite retail e all’ingrosso sono cresciute invece dell’1,7% (179 miliardi) e l’industria manifatturiera ha registrato un +2,1% (242 miliardi di euro).
Le possibili interazioni tra agenti immobiliari e clienti possono passare:
- per un incarico in esclusiva, nel quale il proprietario dell’immobile autorizza un agente in particolare a trattare la cessione della sua proprietà;
- per rappresentanza, in cui l’agente è pagato da un cliente che a sua volta ha delle
richieste immobiliari;
- attraverso un agente “ufficiale” che detiene uno specifico mandato per partecipare
ad una data transazione.
I costi solitamente sostenuti dai locatari di immobili per la logistica sono:
- gli affitti, calcolati in euro per metro quadro annui, iva esclusa,e pagati
trimestralmente
- Costi dei servizi/bollette
- Tasse locali sulla proprietà (Imu, Tasi, Tari ecc).
- Il leasing di immobili per la logistica
Per quanto riguarda il leasing, la legge di riferimento è la 392/78, ma non esiste un contratto standard in Italia. I contratti variano infatti tra proprietario e proprietario, al netto dei requisiti minimi di legge.
I contratti minori, con un canone sotto i 250 mila euro, durano almeno sei anni con un possibile rinnovo di altri sei anni. I contratti con canone superiore ai 250 mila euro sono regolati da una norma del 2014 che consente una negoziazione più flessibile, al di fuori della legge di riferimento. I canoni sono collegati all’indice Istat sul costo della vita, e sono aumentati annualmente sulla base almeno del 75% dell’indice. Solitamente, per completare il contratto di leasing, è richiesto un deposito di 3 o 6 mensilità a maggiore garanzia. Per recedere dal contratto occorre un preavviso di 12 mesi.
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Buona Vita! -
La prima casa passiva dell’Emilia Romagna sorge ad Agazzano, piccolo borgo tra i
colli piacentini. La propone in vendita Italy Sotheby’s International Realty. Si tratta della ristrutturazione ecosostenibile di un casale preesistente. In Italia le case passive accertate sono 80, ma per molte manca la certificazione. La casa passiva ad Agazzano è un casale ad impatto ambientale zero grazie alla capacità di sfruttare l’energia del sole, del vento e termica. È vasto 800 mq e coniuga le caratteristiche della casa di campagna – rivestita con una facciata in pietra - al
massimo della modernità in fatto di stile e di eco sostenibilità. È circondata da 10 ettari di terreno che ospitano una scuderia, campi per pascoli, bosco, frutteto con 300 alberi, vigneto di circa 1.800 mq e una biopiscina che si inserisce armoniosamente nell’ambiente circostante. Gli ampi spazi interni sono circondati da grandi vetrate che si aprono sulle colline e garantiscono una splendida vista oltre che molta luminosità. L’indice di prestazione energetica (Epi), secondo i calcoli progettuali, è pari a soli 3 kWh/m2anno. Dato che ha permesso l'applicazione delle detrazioni fiscali del 55% per il risanamento energetico. Per ottenere questi consumi ridotti è stato utilizzato un isolamento molto elevato, di 30 cm sulle pareti, 25 cm sul pavimento e 40 cm
sulla copertura, e un triplo vetro sulle finestre con pellicola basso emissiva. Un altro accorgimento è il tetto verde, che permette di ridurre l'impermeabilità del suolo creando allo stesso tempo un piacevole microclima. Per sopperire alla piccola necessità di riscaldamento esistente viene utilizzata una pompa di calore che sfrutta la geotermia con sonde orizzontali per riscaldare, e
come sistema di distribuzione dei pannelli radianti a pavimento. I pannelli solari termici presenti in copertura garantiscono infine una quota del riscaldamento dell'acqua calda sanitaria di 1000 litri e in inverno possono aiutare al riscaldamento dell'abitazione. Con l'installazione di pannelli fotovoltaici di ca. 20 kw per la produzione di energia elettrica la casa, compresa l`azienda agricola, può raggiungere quasi la completa autonomia energetica.
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Buona Vita! -
¿Faltan episodios?
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Quando si progetta la sede di un’azienda, oltre a preoccuparsi di rendere efficienti e comodi gli spazi per chi li userà, bisogna anche prestare attenzione che il design e lo stile usati siano in linea con la vision aziendale e aiutino a comunicarla all’esterno. Proprio per trovare la soluzione migliore per soddisfare tali esigenze, un’azienda italiana che si occupa di energia sostenibile ha aperto un Contest sul marketplace per la progettazione architettonica e l’interior design GoPillar per la progettazione della nuova sede aziendale, GoPillar è un servizio online per chi ha bisogno di rinnovare uno spazio o di progettarne uno, che consente di lancia la tua gara di progettazione,
fissare una durata e al termine ricevere decine di progetti di alta qualità tra cui scegliere.
Il progetto vincitore del contest in oggetto è stato un esplosione di colori accesi, prevalentemente il giallo e il verde, che ben si accordano con il logo della società e che comunicano appunto energia, vitalità e attenzione all’ambiente. A rifinire il tutto troviamo anche il blu, che è il colore della creatività, e il nero, che unito a materiali molto moderni, dà un tocco di eleganza stile
industrial. Gli spazi sono disposti come due grandi open space, in cui troviamo le
postazioni di lavoro divise da separé per mantenere un certo grado di privacy. I mattoncini bianchi che rivestono le pareti, le travi esposte sui soffitti e gli arredi di estremo design contribuiscono a creare un taglio giovanile e alla moda.
Le idee interessanti però erano varie!
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Buona Vita! -
Scatta l’allarme sulla vulnerabilità delle strutture che per nove mesi ospiteranno le lezioni di bambini e ragazzi: secondo gli ultimi dati disponibili del Miur, infatti, solo il 5% delle scuole italiane sarebbe in regola dal punto di vista sismico. La norma cui ogni edificio avrebbe dovuto adeguarsi entro il 31 agosto 2018 è il decreto-legge 189/2016 in cui era previsto che gli immobili ad uso scolastico in zone a rischio sismico classificate 1 e 2 fossero sottoposti a verifica entro i termini. Tuttavia, secondo un rapporto di Cittadinanzattiva, dei 6.556 edifici presi in esame a
rappresentanza del 15,44% del totale, solo il 29% del campione ha effettuato le verifiche di vulnerabilità sismica, mentre solo il 50% ha effettuato il collaudo statico. A ciò si aggiunga che, secondo dati Miur, il 58% degli edifici scolastici non rispetta nemmeno le norme antincendio: anche in questo caso il termine per l’adeguamento è il 31 dicembre 2018.
Per agevolare l’individuazione della posizione delle scuole rispetto alle zone a rischio sismico si parla, come strumento preventivo, di una mappatura satellitare, elaborata dall’Agenzia Spaziale Italiana in collaborazione con il Consiglio superiore della Ricerca, attraverso un sistema chiamato Cosmo Skymed. Le informazioni così raccolte serviranno a stabilire le priorità di verifiche e segnalazioni, accelerando itempi dei controlli. Occorre però fare come sempre i conti con i fondi a disposizione per mettere in sicurezza le scuole. Nella Conferenza Unificata dello scorso 6 settembre, il Ministero dell’istruzione e le parti coinvolte hanno siglato un accordo per facilitare ed accelerare i tempi di assegnazione delle risorse, diminuendo la burocrazia necessaria per il loro
ottenimento. Programmazione triennale degli interventi e aggiornamento in tempo reale dell’anagrafe dell’edilizia scolastica sono tra gli altri obbiettivi della Conferenza.
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Nelle grandi città il rendimento annuo lordo ruota attorno al 5,0%, risultato in leggera crescita rispetto all’ultima rilevazione. A renderlo noto è l’analisi dei rendimenti delle abitazioni effettuata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Il risultato è dovuto al differente andamento di prezzi e canoni di locazione: questi ultimi infatti sono cresciuti più dei prezzi nel primo semestre del 2018. Le case rendono maggiormente a Verona (5,9%) e Palermo (5,5%). In salita dello 0,1% il
rendimento annuo lordo di Verona, Bologna, Napoli e Roma. Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il mercato immobiliare è in ripresa e i rendimenti lordi, comunque interessanti, stanno sostenendo gli acquisti per investimento che, nel primo semestre 2018, hanno rappresentato il 17,9% del totale delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2008 al I semestre 2018. L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane.
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Il Comune di Milano ha messo on line tutte le informazioni sul proprio patrimonio immobiliare, da ora è possibile visualizzare oltre 23 mila immobili di proprietà della municipalità sul Geoportale.
Tra questi, palazzi e terreni che si trovano nei piani di dismissione del Comune. Le migliaia di terreni e proprietà immobiliari che costituiscono il patrimonio milanese sono dislocate sia entro i confini cittadini che nella cintura metropolitana, spingendosi fino alla Brianza. L’icona di ogni proprietà è cliccabile e permette di aprire una scheda che visualizza la tipologia di immobile (fabbricato o terreno), l’indirizzo, e la sua inclusione o meno nel piano di alienazione.
Ad occuparsi della gestione di parte del patrimonio da dismettere è il Fondo immobiliare
Milano I, che dal 2015 ha dismesso un patrimonio da 222 milioni di euro e ne ha ancora 87 milioni da vendere.
L’elenco delle proprietà da dismettere da parte del Comune di Milano, visibili nella mappa
interattiva, comprende palazzi o terreni ubicati in:
zona Ortomercato
Corso Vercelli 22-23
Via San Pietro all’Orto 6-8
Via Andrea Ponti
Via Civitavecchia
Via Jan 15-2
Via Fetonte 16
Porta Ticinese 51/a
Via Anassagora-Pitagora
Via De Lemene 51-55
Quinto Romano
Via Noale 1
Via Lampedusa
Via Lorenteggio 269
Via Frigia-Via Adolfato
Via Papiniano 21
Via Giannone
Via Jenner 44
Il piano di dismissioni completo 2018-2020 della Città metropolitana di Milano è consultabile sul sito della città metropolitana di Milano.
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C’è una verità nel real estate che racchiude quello che ho imparato nel corso della
mia carriera:
“Le opportunità sono direttamente proporzionali alla tua preparazione”.
Nell’immobiliare funziona proprio così. Pensa alle opportunità che hai di comprare
case a sconto e fare un grande margine, come con le aste immobiliari. Se non sei
preparato a dovere, anche se ti ritrovi davanti una vera occasione, riuscirai a farci
ben poca cosa.
Ecco 4 punti fondamentali su cui devi prestare la tua attenzione:
1. Saper leggere la perizia
2. Toccare con mano. La perizia può essere la più dettagliata al mondo, ma non
sostituisce mai la visita diretta all’immobile.
3. Quando fiuti l’affare avverti il pericolo. Le aste immobiliari sono un mondo in
movimento e la preparazione funziona solo se la macchina del tuo cervello è
costantemente in movimento.
4. Comprare all’asta: puoi riuscirci anche tu
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La commissione d’indagine sul crollo del ponte Morandi di Genova ha reso noto come vizi di procedura nella gestione della sicurezza e scarsità di investimenti abbiano giocato un ruolo pesante nella tragedia avvenuta. Purtroppo però i guai per le infrastrutture italiane rischiano di non finire qui: i problemi non sono, infatti, solo legati alle costruzioni in sé, ma anche alle
caratteristiche idrogeologiche del terreno dove poggiano. Il Codacons ha fornito l’elenco dei ponti maggiormente a rischio in Italia. L’elenco dei ponti fornito dal Codacons anzi include solo i casi più eclatanti, ma in Sicilia i casi di infrastrutture a rischio sarebbero molti di più, e non si tratta solo di ponti. In Italia centinaia e centinaia di opere hanno problemi: se la tragedia avesse
riguardato una scuola, oggi si parlerebbe della sicurezza delle scuole; se si fosse trattato di una galleria, di una diga, di una ferrovia, lo stesso. La priorità dovrebbe essere data alle infrastrutture realizzate prima del 1974, anno in cui sono entrate in vigore le attuali norme antisismiche; ma anche le opere realizzate negli anni successivi sono frequentemente carenti, facendo riferimento a
norme non stringenti come quelle attuali. In genere il sistema infrastrutturale è vetusto e andrebbe adeguato. I ponti contenuti nel report del Codacons, almeno per quanto riguarda la Campania, sono sostanzialmente viadotti con problemi strutturali legati al fatto che sono stati
realizzati negli anni '50-'60 con normative vigenti all’epoca, inadeguate rispetto alle
conoscenze odierne, sia sotto il profilo del rischio sismico che idrogeologico. In quegli anni infatti la maggior parte dei Comuni italiani non erano nemmeno classificati come a rischio terremoto, per cui per le costruzioni si utilizzavano criteri non conformi né tantomeno la conoscenza dell’assetto geologico e idraulico del territorio su cui venivano realizzate. Oltre all’oggettiva problematicità del territorio italiano, inoltre, la grande criticità che va affrontata è legata al disallineamento tra i piani regolatori, che sono a lunghissimo termine, e gli studi sulla situazione di rischiosità del terreno, più recenti. Il rischio è che un piano regolatore permetta costruzioni là dove il terreno non le permetterebbe. Ma ciò avviene perché non esiste convergenza tra ciò che si sa del terreno in questione e il piano regolatore.
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Secondo uno rapporto, elaborato dal Servizio Studi della Camera, dall’istituto di ricerca Cresme e dall’Autorità anticorruzione, aggiornato al 31 maggio 2018 per le infrastrutture italiane servirebbero 317 miliardi di euro, di cui 166,3 solo per i lavori cosiddetti “prioritari”.
Il rapporto è stato elaborato quando ancora non si era verificato il disastro del Ponte Morandi di Genova e quando ancora la lente d’ingrandimento non era puntata con tanta insistenza sulle pecche delle infrastrutture italiane, che pure sono note da tempo.
Secondo il rapporto il 52,5% del costo per realizzare le opere strategiche, pari a 166,3 miliardi, è relativo alle cosiddette “opere prioritarie” in cui sono comprese infrastrutture strategiche già programmate in anni passati e nuovi interventi prioritari individuati con il Def 2017. Di questi, 84,2 miliardi sono relativi alle infrastrutture programmate prima del 2017 e 48,1 miliardi relativi a nuove priorità. Le infrastrutture prioritarie presentano uno stato di avanzamento più maturo rispetto alle non prioritarie. Si tratta principalmente di infrastrutture ferroviarie, stradali, metropolitane, porti, interporti, aeroporti e il Mo.S.E. Il 42,7% del costo di tali interventi, pari a circa 71 miliardi, riguarda le ferrovie; il 34,7% strade e autostrade (57,7 miliardi); il 15,8% i sistemi urbani (26,3 miliardi) e in particolare i sistemi di trasporto rapido di massa nelle regioni Piemonte, Lombardia, Toscana, Lazio, Campania e Sicilia (24,6 miliardi); il 2,1% gli aeroporti (3,4 miliardi);
l’1,5% porti e interporti (2,5 miliardi); il 3,3% il Mo.S.E. Il 58,2% del costo complessivo delle infrastrutture non prioritarie, pari a 87,7 miliardi, riguarda strade e autostrade, specialmente nuovi collegamenti autostradali.
Come sono distribuite le risorse? Il 55% del costo delle infrastrutture prioritarie, pari a circa 92 miliardi di euro, è localizzato nelle regioni del centro nord (dove si concentra il 65,7% della popolazione). Il 29% del costo (circa 48 miliardi) è riconducibile a interventi nelle regioni del sud e nelle isole (in cui risiede il 34,3% della popolazione). Il restante 16% del costo, pari a circa 26 miliardi, riguarda interventi riferiti, in misura prevalente, ai nuovi programmi di interventi diffusi sulle reti ferroviarie e stradali.
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La bioedilizia sta rivoluzionando le modalità e gli sviluppi tecnologici delle costruzioni edili. Soprattutto in tema di materiali, perché già oggi esistono esempi di mattoni ecologici in canapa, paglia e legno, vetro riciclato, e addirittura funghi.
Mattoni ecologici in canapa
Tra i materiali nuovi della bioedilizia, la canapa è uno dei più duttili ed efficienti. Esistono tipologie di mattoni ecologici in grado di catturare le emissioni di anidride carbonica, garantendo anche un buon livello di isolamento acustico e termico in ogni stagione dell’anno. Ma la canapa può essere utilizzata anche per piastrelle, rivestimenti interni ed esterni e mobili.
Mattoni ecologici in paglia e legno
Potrebbe essere definita la soluzione più “tradizionale” di costruzioni in bioedilizia. Perché siamo anche più abituati a vedere case in legno, ma ora questo tipo di bioedilizia ha compiuto il definitivo salto di qualità. Perché esistono già diversi esempi, anche in Italia, di case costruite interamente con mattoni in legno. E addirittura, esistono anche costruzioni in paglia. Il valore aggiunto, in questo caso, è che a fine vita, la quasi totalità dell'edificio può essere riciclata o biodegradata.
Mattoni ecologici in vetro riciclato
È possibile ricavare dei mattoni ecologici persino dagli schermi dei vecchi televisori e dei computer inutilizzati. Il vetro recuperato, infatti, anziché trasformarsi in rifiuto viene trasformato in in gres porcellanato. L’utilizzo dei funghi in bioedilizia. Tra i materiali più insoliti c’è anche il micelio del fungo, un componente particolarmente resistente e adatto alla costruzione di materiali edili efficienti. È un’area fibrosa, la meno appetibile del fungo, che però può essere utilizzata per costruire mattoni e materiali resistenti all’acqua, al fuoco, adattabili a diverse
situazioni edilizie. Secondo alcune ricerche, il micelio dei funghi rappresenterebbe una risorsa
persino più forte del cemento, con inoltre il valore aggiunto di essere un materiale
di recupero ricavato da scarti, a impatto zero sull’ambiente.
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Lo scorso 18 ottobre a Milano si è tenuto il convegno “Centri commerciali e investitori” con tema il mercato immobiliare dei centri commerciali e i suoi movimenti a seguito dell’evoluzione degli shopping center verso un modello multicanale, dove coesistono e convergono l’esperienza virtuale e fisica con al centro l’esperienza del cliente. La sfida principale dei moderni shopping center è quella di sfruttare la trasformazione digitale dell’ecommerce, ormai inevitabile, che da concorrente può essere ripensato come un alleato. Infatti, gli operatori del commercio elettronico
possono addirittura aiutare lo sviluppo del retail, più che ostacolarlo. Una vetrina fisica serve ai venditori virtuali per avere un ingresso tangibile nella vita delle persone.
Tripadvisor, ad esempio, sta progettando l’apertura di punti fisici per aumentare la propria visibilità al pubblico. In sostanza, si usa il canale fisico come uno dei tanti canali di comunicazione dei brand, che passano dal negozio al device mobile garantendo esperienze diverse e complementari”. Per quanto riguarda il volume degli investimenti immobiliari in Italia, Cristiana
Zanzottera della ricerca di Bnp Paribas Re ha tracciato un quadro poco meno che entusiastico. “La performance nell’immobiliare commerciale per l’Italia dall’inizio dell’anno è stata superiore alle medie quinquennali e decennali, con 5,1 miliardi investiti (di cui il 37% in retail e il 9% in logistica), di cui 1,9 solo nel terzo trimestre – ha sottolineato Zanzottera, che ha comunque segnalato un calo rispetto ai livelli del 2017, decisamente da record. “Nel solo comparto retail, gli investimenti sono stati 1,9 miliardi di euro dall’inizio dell’anno (di cui 754 milioni dolo a Milano) con un
+20% rispetto allo stesso periodo del 2017”. La logistica resta dinamica, complice l’ecommerce, con 450 milioni investiti da inizio anno soprattutto intorno a Milano e Roma.
Previsioni 2018 per i centri commerciali
“La chiusura del 2018 – ha segnalato Zanzottera – si attende al di sopra delle medie per il comparto dei centri commerciali. Si tratta di un mercato più maturo, nel quale investitori iniziano a guardare più alla qualità, alla sostenibilità e alla buona gestione del management. La gestione attiva è quindi determinante per una performance superiore e per rendere più attraente il prodotto agli investitori.
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Tutti, almeno una volta nella vita, hanno sognato di vivere in un castello. Un desiderio che, però, quasi sempre deve fare i conti con la realtà. Perché, a meno che non si nasca in una famiglia nobile, passare la propria vita tra le mura di un castello è impossibile per le tasche della stragrande maggioranza della popolazione.
Eppure c’è sempre l’eccezione che conferma la regola. E, in questo caso, si trova in Spagna. Più precisamente a Guadalajara, a meno di un’ora e mezza da Madrid. Qui, infatti, su un terreno di 6000 mq quadrati, sorge un castello da 2000 mq con 9 piani e 20 stanze. E la cosa incredibile è che per viverci basta pagare l’affitto che, incredibile, è di soli 500 euro al mese. L’inconveniente, però, è che il castello del XIII secolo in questione è completamente vuoto e quindi andrebbe arredato da zero.
Ascolta l'audio per avere info maggiori su questo argomento.
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L’Agenzia delle Entrate all’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi ha risposto ad un quesito in merito alla detrazione Irpef relativa alle spese per un leasing abitativo nel caso di acquisto di un terreno su cui costruire l’abitazione.
Il quesito era il seguente:
“La detrazione Irpef relativa alle spese per un leasing abitativo spetta anche nel caso di acquisto di un terreno su cui costruire l’abitazione?”
L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:
La detrazione Irpef del 19% relativa alle spese sostenute per i canoni di leasing finalizzato all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale spetta, in presenza delle ulteriori condizioni previste dalla legge, anche nel caso in cui oggetto del leasing sia un terreno sul quale costruire il fabbricato a uso abitativo (articolo 15, comma 1, lettere i-sexies.1) e i-sexies.2), Tuir – circolare n. 7/E del 27 aprile 2018).
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L’Agenzia delle Entrate, rispondendo alla domanda di un contribuente, ha chiarito che è possibile usufruire della detrazione Irpef del 50%, prevista dal bonus ristrutturazione, per l’installazione di un sistema di accumulo di energia collegato a un impianto fotovoltaico.
Nello specifico, il contribuente chiedeva se l’installazione di un sistema di accumulo di energia collegato ad un impianto fotovoltaico potesse rientrare nelle opere finalizzate al risparmio energetico.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che tra gli interventi che danno diritto alla detrazione Irpef del 50% fino a 96.000 euro di spesa rientrano anche quelli relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
È, infatti, agevolabile come opera per il conseguimento del risparmio energetico l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica a condizione che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione.
Un sistema di accumulo ha la specifica funzione di immagazzinare l’energia prodotta in eccesso dall’impianto fotovoltaico e di rilasciarla quando quest’ultimo non riesce a sopperire alle esigenze energetiche dell’abitazione (ad esempio, di notte). In tal modo, quindi, la capacità di autoconsumo dell’impianto fotovoltaico aumenta, determinando benefici sia economici sia energetici.
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che l’installazione di un sistema di accumulo non rientra di per sé nel novero degli interventi finalizzati a conseguire un risparmio energetico, ma dà diritto alla detrazione nel caso in cui essa sia contestuale o successiva a quella dell’impianto fotovoltaico. In tal caso, infatti, il sistema di accumulo si configura come un elemento funzionalmente collegato all’impianto e in grado di migliorarne le potenzialità.
Bisogna però attenersi al limite di spesa massimo ammesso dalla detrazione che attualmente è pari a 96.000 euro.
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Quando si hanno dei debiti che non si riescono a coprire e ci si vuole spogliare dei propri beni, in particolare della casa, bisogna fare attenzione ad effettuare una donazione.
Gli immobili donati, infatti, se il donante ha contratto debiti prima della donazione possono essere pignorati e successivamente messi all’asta. Ecco in quali casi:
Donazione immobile ai figli:
Per effettuare una donazione dell’immobile ai figli serve un notaio, ma fino a un milione di euro non si pagano imposte sulla donazione. Ciò che deve essere pagato è l’onorario del notaio, l’imposta di registro e l’imposta catastale che, se per il beneficiario è prima casa, sono nella misura di 200 euro ciascuna, altrimenti ammontano al 2% e all’1%.
Nel primo anno la donazione può essere attaccata dai creditori: se entro 12 mesi dal rogito un creditore iscrive nei pubblici registri immobiliari l’atto di pignoramento immobiliare, può sottoporre ad esecuzione forzata il bene donato nonostante questo sia già stato trasferito al figlio.
Dopo il primo anno e nei successivi quattro anni (per un totale di cinque anni dal rogito), il creditore può difendersi dimostrando che la donazione è stata effettuata solo per un intento fraudolento. Per farlo deve avviare la cosiddetta azione revocatoria: si tratta di una causa in tribunale. Per dimostrare che il debitore, nel momento in cui ha intestato la casa al figlio, voleva frodare il creditore è sufficiente provare che il debitore, oltre all’immobile donato, non aveva altri beni intestati e “utilmente” pignorabili, ossia di valore tale da consentire al creditore di recuperare i propri soldi. Il creditore, infine, può dimostrare che la donazione è fittizia se nell’immobile continua a vivere il donante e in essa tutte le utenze sono a lui intestate. In tal caso eserciterà l’azione di simulazione assoluta che, a differenza della revocatoria, non ha termini di “scadenza”.
Se il creditore non è un privato, ma l’Agenzia delle Entrate o l’Agenzia delle Entrate-Riscossione si può configurare il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. In questo caso il debito si deve riferire alle imposte sui redditi e deve superare almeno 50.000 euro.
Pignoramento immobiliare in caso di fondo patrimoniale:
Il legislatore garantisce l’impignorabilità dei beni messi in un fondo patrimoniale, salvo che per i debiti contratti per esigenze familiari. La giurisprudenza equipara il fondo patrimoniale all’atto di donazione. Quindi nel primo anno il creditore può pignorare l’immobile e nei quattro successivi può invece esperire l’azione revocatoria. La Cassazione, con la sentenza n. 41704/18, ha stabilito che rischia una condanna per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte chi costruisce un fondo patrimoniale con la nuda proprietà degli immobili, se ha il chiaro intento di sottrarli alla riscossione esattoriale.
Pignoramento immobile intestato alla moglie dopo la separazione:
Ci può essere anche il caso in cui moglie e marito fingano una separazione e magari lei rinunci al mantenimento in cambio dell’intestazione della casa. In questo modo i creditori non potranno più pignorarla. Ma attenzione. Innanzitutto, se un domani la coppia si dovesse davvero dividere, l’immobile sarebbe ormai di proprietà dell’altro. In secondo luogo, molti giudici sono riusciti a ravvisare l’intento simulatorio dell’atto di separazione, revocandolo anche in questo caso.
Ascolta l'audio per avere info maggiori su questo argomento.
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A Milano è stato da poco inaugurato il secondo condominio reso efficiente grazie al progetto europeo “Sharing Cities”, in via Bernardino Verro 78 b/c.
Ai residenti è stato consegnato il manuale “Vivere bene in una casa efficiente”, realizzato da Teicos Group e Legambiente Lombardia con il contributo del progetto Sharing Cities.
Si tratta di uno strumento per semplificare la comunicazione più tecnica su come gestire la quotidianità in una casa riqualificata per poterne ottimizzare al massimo le prestazioni, con l’obiettivo di:
•informare l’utente sulla corretta gestione di un’abitazione evidenziando le differenze tra la situazione prima e dopo l’intervento;
•descrivere i benefici generali derivanti dagli interventi di isolamento termico delle pareti e delle coperture;
•indicare i comportamenti da tenere per valorizzare gli interventi realizzati, evitando consumi non necessari ai fini del benessere domestico.
Il manuale serve a far capire in che modo modificare alcuni comportamenti e consuetudini, acquisiti prima della riqualificazione.
È, infatti, importante acquisire una piena consapevolezza delle nuove prestazioni che l’intervento conferisce all’edificio, anche per sfruttarne in pieno le potenzialità.
Sul condominio di via Bernardino Verro a Milano, si è agito su murature e impianti condominiali. Ma ulteriori miglioramenti possono essere conseguiti agendo sulle parti private e, soprattutto, con comportamenti appropriati: dalla regolazione della temperatura nei locali, al ricambio d’aria, alle tante piccole attenzioni che consentono di risparmiare energia e, in molti casi, di prevenire problemi di salubrità dell’ambiente domestico.
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Secondo il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018, prodotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, il capoluogo lombardo è la seconda città per valutazioni particolarmente sottovalutate.
Secondo il report, che analizza i prezzi degli immobili residenziali in 20 piazze finanziarie tra le economie più avanzate, la più cara (e la più soggetta a rischio bolla) risulta Hong Kong seguita, in ordine decrescente, da Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Amsterdam e Londra. Anche i mercati di Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sydney presentano forti squilibri. Le valutazioni appaiono elevate a Los Angeles, Zurigo, Tokyo, Ginevra e New York. Al contrario, i prezzi degli immobili a Boston, Singapore e Milano appaiono equi, mentre il mercato di Chicago è sottovalutato.
Milano in particolare è la città che in Europa ha prezzi residenziali più accessibili.
Per acquistare un appartamento da 60 metri quadri, secondo Ubs, nella città meneghina basta lo stipendio di 5,7 anni di lavoro qualificato; il valore migliore tra tutte le città considerate in Europa. Tuttavia, l'instabilità politica e i timori riguardo politiche fiscali non virtuose potrebbero minare la domanda mettendo un freno a un recupero delle valutazioni. I prezzi hanno infatti cominciato ad aumentare solo moderatamente in centro e nelle zone adiacenti.
Il tempo necessario per vendere un immobile è comunque nettamente diminuito. Le quotazioni al netto dell’inflazione rimangono inferiori di circa il 30% rispetto ai massimi del 2007. Nonostante le condizioni di finanziamento favorevoli e la più elevata accessibilità economica in Europa, la ripresa del mercato immobiliare è solo agli inizi. In assenza di una maggiore prevedibilità del contesto politico italiano e di un’accelerazione della crescita della popolazione, non ci si aspetta un netto incremento della domanda.
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Il Consiglio Nazionale del Notariato insieme a 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori) hanno realizzato la 15esima Guida per il Cittadino “La Terza età: strumenti patrimoniali, opportunità e tutele”, con l’obiettivo di far conoscere gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per la gestione patrimoniale dei propri beni al fine di assicurare alle persone anziane una vecchiaia serena e dignitosa.
Secondo l’Istat a gennaio 2018 in Italia gli over 65 rappresentavano il 22,6% del totale della popolazione italiana.
Nel dettaglio, la 15esima guida offre una panoramica sui principali istituti giuridici a disposizione delle persone anziane per la gestione patrimoniale dei propri beni. Gli anziani spesso sono proprietari di immobili, per tale ragione diventa utile conoscere gli strumenti che permettono di disporre della casa per trarre liquidità o per garantirsi assistenza e mantenimento.
La guida elenca gli strumenti patrimoniali per la terza età (rendita vitalizia, contratto di mantenimento, donazione con onere di assistenza o donazione modale, testamento, prestito vitalizio ipotecario, vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto, vendita della proprietà con riserva del diritto di abitazione, trust) e gli altri strumenti per la terza età (tutela del risparmio, assicurazioni sulla vita, cessione del quinto dello stipendio o della pensione, modelli abitativi per anziani come il cohousing). C’è poi uno spazio riservato alle domande più frequenti.
Ogni strumento è dedicato a soddisfare le particolari esigenze delle persone e per ognuno vengono messi in luce vantaggi e svantaggi. L’intenzione è quella di divulgare gli strumenti utili per i cittadini, ma anche far sì che vengano migliorati quelli che non funzionano o presentano delle criticità.
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Di norma l’assegnazione della casa coniugale in caso di divorzio o separazione va al genitore con cui vanno a vivere i minori, decisione quest'ultima che spetta al giudice. Si tratta di una questione che riguarda sia le coppie in separazione sia in comunione dei beni, sia quelle ove l’abitazione è in comproprietà sia quelle in cui la titolarità è di uno solo dei due coniugi.
Il coniuge che ottiene l’assegnazione della casa deve pagare tutte le spese ordinarie di condominio, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario. Il beneficiario deve far fronte anche a tutte le utenze della luce, dell’acqua e del gas.
È da sottolineare il fatto che decidendo sull’assegnazione della casa, il giudice non ne trasferisce la proprietà ma solo il relativo diritto di abitazione.
Il proprietario della casa può rivolgersi al giudice e chiedere la revoca dell’assegnazione della casa familiare:
•se i figli non convivono più o diventano economicamente indipendenti;
•se il coniuge assegnatario non abita più nella casa familiare o cessa di abitarvi stabilmente;
•se il coniuge assegnatario inizia una convivenza more uxorio nella casa assegnata o contrae nuovo matrimonio;
•se il coniuge cambia la propria residenza o domicilio.
In una separazione senza figli, il giudice non ha il potere di assegnare la casa all’uno o all’altro coniuge, ma questa resta nella disponibilità del titolare. Nel dettaglio, la casa di proprietà di uno solo dei due coniugi resta in capo a quest’ultimo; mentre la casa in comproprietà va divisa o, non potendosi procedere alla divisione in natura, andrà venduta e il ricavato spartito al 50% tra i due coniugi (uno dei due coniugi però può offrirsi di riscattare la metà dell’altro acquistandone il relativo valore e divenendo titolare dell’intero bene).
Nel caso di una famiglia con figli maggiorenni e autosufficienti, il tribunale non può decidere sull’assegnazione della casa che resta al suo proprietario.
Nel caso in cui l’acquisto della casa familiare sia stato contratto un mutuo, a dover rimborsare le rate sono entrambi i coniugi se il mutuo è stato contratto da entrambi i coniugi; se invece il mutuo è stato contratto da uno solo di essi, l’obbligo di rimborso grava in via esclusiva sul mutuatario.
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Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa prevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa.
Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Ma ci sono alcune condizioni da rispettare.
Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali:
Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
•le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
•imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
•imposta catastale fissa di 50 euro.
Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono:
•Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro;
•imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
•imposta catastale fissa di 200 euro.
Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito.
Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie – 9% di imposta di registro, invece del 2% (o Iva del 10% invece del 4%) – e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento e gli interessi legali.
Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’Ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.
Non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.
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