Episodi
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Luis Esteves est diplomé d'un master en management et stratégie d'entreprise et d'un mba spécialisé en finance. Après quelques années dans les grands groupes de promotion il se lance dans l'aventure entrepreneuriale en créant une société de surélévation. Quels sont les défis techniques, financiers et humains pour réussir une surélévation?
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Cyril benchimol est le fondateur de la société Snapdesk, qui propose aux sociétés des bureaux privatifs clés en main.
Pour rappel une location de bureau classique c’est un bail 3x6x9, qui peut être accompagné d’une GAPD coûteuse, l’installation et donc la réalisation de travaux, puis l’organisation de la vie du bureau (assurance, consommable, ménage, connexion internet).
Des actions chronophages pas toujours dans le cœur du business de la société.
L’idée de snapdesk est de se charger de toutes ces étapes.
Les sociétés cibles ont généralement besoin de plus de 15 postes et cherchent un espace privatif.
Depuis l’avènement du coworking et du renouvellement des bureaux avec l’effet silicon valley de la fin des années 2000, et du covid, les sociétés ont compris que l’attractivité est jouée aussi sur les bureaux.
Il faut être accessible, donc central mais aussi agréable, avec des espaces bien pensés.
La composante télétravail a fait évoluer l’usage, la production peut-être déportée au domicile, mais la collaboration et les échanges informels se font au bureau.
Snapdesk apporte donc son savoir faire sur la gestion des espaces de partage, de production, de détente et de restauration.
Cousin du coworking, étape suivante, espace privatif
Il s’agit là encore de mettre le locataire au centre de l’attention, ce qui n’était pas le cas depuis des dizaines d’années.
Le contrat de prestation de service de mise à disposition des locaux incluant les meubles (bureaux, casiers etc.), les équipements (électroménagers, internet, sécurité incendie etc.).
La durée est flexible, à partir de 12 mois, un space manager est dédié à l’espace.
On repense le bureau, il se réinvente, il existe encore des solutions à proposer pour réconcilier bailleurs et preneurs, avec un maître mot: l'expérience utilisateur.
Snapdesk c’est aujourd’hui 15 000 m2 sur 45 sites, une 50aine de clients et 30 collaborateurs, une aventure qui double de taille tous les ans.
Pour faciliter la vie de ses clients locataires, snapdesk peut prendre à bail ou alors propose un management contract.
Les bailleurs sont des privés, des petits investisseurs qui détiennent des actifs sans maîtriser tout le savoir-faire nécessaire à l’optimisation des surfaces, la gestion et la location.
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Episodi mancanti?
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Melanie Slufcik est fondatrice de la société Colibree, une entreprise de l’économie sociale et solidaire.
Il s’agit d’une plateforme de mise en relation entre les séniors (>60 ans) qui disposent d’espace dans leur logement et des jeunes (<30 ans) qui cherchent un logement temporaire.
Ce n’est pas de la colocation mais bien de la cohabitation intergénérationnelle.
La cohabitation est encadrée par la loi et sa fiscalité encadrée, procurant un avantage indéniable par rapport à un loyer fiscalisé au titre des revenus fonciers.
Le jeune va occuper une chambre du senior en échange d’une indemnité qui sera financière et sociale: il faut passer du temps en compagnie de la personne et/ou lui rendre quelques services.
Le marché est estimé à 1M de seniors pour 1M de jeunes.
Colibree adresse une partie du problème du logement. D’un côté on dit que l’on manque de logement en France, de l’autre on dit qu’il y en a assez, mais pas forcément aux bons endroits.
Qui sont ces jeunes? des étudiants, des stagiaires, des jeunes actifs qui cherchent un logement temporairement. Les durées s’étalent de 3 mois à 3 ans.
Melanie n’a pas inventé la cohabitation, mais elle utilise les outils digitaux pour l’organiser, la fluidifier et imposer Colibree en tant que tiers de confiance.
Le parcours d’inscription permet d’identifier des profils en vue d’organiser un matching et s’assurer d’un fort taux de succès des cohabitations.
Cette idée, elle l’a eue en 2019 avec cette vision sociétale de réconciliation des générations.
Elle s’est lancée, a tout appris de l’entrepreneuriat après des années de salariat. Le POC, le MVP, l’association, les journées trop courtes, le service client etc.
Et puis l’idée brillante de passer dans l’émission “qui veut être mon associé”, le pic de trafic sur le site qui s’ensuit, les demandes auxquelles il faut répondre.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les seniors sont relativement à l’aise avec les outils digitaux, même si pas toujours quant au reportage photo de leur bien.
Aujourd’hui la plateforme est clairement en recherche de logements de seniors
Bonne chance à Mélanie dans ses prochains défis, pour équilibrer sa plateforme et pérenniser le modèle.
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Thibault Corvaisier est un grand monsieur de l’immobilier, après avoir travaillé au succès du développement de viager au travers de la SCI ViaGénération en la portant à près d’1 milliard d’encours, il décide de continuer son travail de monétisation de l’immobilier pour le financement du vieillissement.
Comment pouvions-nous améliorer le système existant du viager? Et bien en utilisant l’indivision tout simplement.
Il co-fonde MerciProsper avec Victor Perrazi et Anthony Piquet, leur idée: trouver une meilleure solution pour accompagner financièrement les personnes âgées.
Il s’agit de céder une partie de son bien en échange d’une rente versée mensuellement ou d’une somme disponible immédiatement en échange d’une part d’indivision.
Pour les propriétaires, cela permet d’envisager le financement de travaux d’adaptation de son logement à son vieillissement ou d’améliorer sa situation financière.
MerciProsper opère en tant que plateforme, d’un côté, les propriétaires, de l’autre, les investisseurs.
Pour trouver des propriétaires la société va s’appuyer sur l'écosystème de la silver économie qui peut mettre en avant la solution lorsqu’un besoin financier se fait sentir.
Les investisseurs quant à eux, accèdent à la solution à partir de 100 euros en souscrivant à des parts d’un foncière solidaire, ils touchent un rendement immobilier ainsi qu’un avantage fiscal.
Afin de proposer la meilleure solution en termes de frais, il est important de limiter les intermédiaires financiers et MerciProsper compte d’une part sur la construction de son réseau de prescripteurs ainsi que sur la notoriété et le réseau de ses fondateurs pour amorcer les financements.
La solution est innovante, éthique et apporte une solution juste pour accompagner le vieillissement et les contraintes financières qui en découlent.
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Gary Martins est le fondateur de Chez Jeannette, un opérateur de coliving dédié au senior.
Après des études d’ingénieur en génie civil et après avoir suivi le meilleur Master Spécialisé en Finance à l’ESCP, il travaille quelques années en finance pour ensuite créer sa société.
Le coliving est une tendance en plein développement, on le confond souvent avec la colocation étudiante alors que sa cible est plutôt les jeunes cadres.
Mais dans notre cas, nous parlons bien de senior.
L’accompagnement du vieillissement est un problème de société sur lequel il manque encore des solutions, notamment lorsque les personnes âgées sont encore autonomes, mais commence à avoir besoin d’assistance.
L’assistance personnalisée est particulièrement coûteuse, mais devient plus facilement absorbable en communauté.
Alors le coliving senior c’est un espace de 300 à 500m2 dans lequel vont évoluer jusqu’à 12 personnes, accompagnées en permanence par des animateurs.
Ces derniers vont organiser la vie de la petite communauté, autour d’activités, des repas, des jeux.
Les seniors disposent comme dans un coliving classique d’un espace privatif avec salle de bain ainsi que d’espaces communs. Ils peuvent recevoir leur famille et sortir à leur guise vivre leur vie.
Pour le moment on y vient après un premier accident de la vie, qui peut nous rappeler la fragilité liée à la solitude, l’inquiétude des proches qui vont chercher une solution d’accompagnement.
Le coliving senior vient remplir un vide avant Ehpad, qui est bien souvent une solution surdimensionnée par rapport aux besoins de la personne.
En tant qu’opérateur, Chez Jeannette, prend à bail les surfaces, une grande maison ou un grand appartement, y fait réaliser les travaux d’aménagement pour créer les chambres, les salles de bains, les rénovations énergétiques.
Les propriétaires sont des particuliers qui y trouvent le moyen de valoriser leur bien avec un rendement supérieur à une location classique ou des institutionnels dont l’exploitation permet de créer des fonds thématiques.
Nous évoquons les équilibres financiers afin de comprendre l’ordre de grandeur des coûts pour les locataires. Deux postes sont à considérer: l’immobilier et les services.
Le modèle existe et s’est fortement développé dans d’autres pays.
Gary nous décrit les locataires types de ses habitats partagés au travers de tranches de vie, nous parle du lancement de la première résidence et de la genèse du nom Chez Jeannette.
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Xavier Salvatore est litigation partner dans le cabinet d’avocat Baker et McKenzie et vient nous parler au cours de cet épisode du bail commercial.
Le bail est un contrat entre un preneur (le locataire) et un bailleur (le propriétaire), plein de subtilité et surtout à ne pas prendre à la légère.
Nous évoquons le sujet de la durée, celle qui est voulue la plus longue pour le propriétaire pour s’assurer des cash flow long terme, mais qui n’exclut pas des possibilités de sortie pour le locataire. Le fameux bail 9 ans avec triennale, appelé aussi 3x6x9.
Le loyer et son indexation, sa référence par rapport au marché et les contentieux que cela engendre sont un réel sujet.
Est-ce qu’il est facile de se séparer d’un locataire ou de libérer des lieux ?
Nous évoquons des exemples concrets de restaurants ou de plateaux de bureaux et beaucoup de cas de contentieux dans un sens (preneur/bailleur) ou dans l’autre (bailleur preneur).
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Anne Keusch, est une spécialiste du développement durable et de l’innovation dans le domaine de l’immobilier, avec un penchant pour les aspects sociaux et solidaires.Elle nous évoque la chance qu’elle a eue de travailler sur la construction et sa vision low tech de l’innovation empruntée de bon sen paysan. Pour construire, pourquoi ne pas travailler sur l’orientation, isolation, le soleilLes nouvelles technologies ont permis de construire différemment avec la mise à disposition d’énergie et de s’affranchir parfois du bon sens.Aujourd’hui nous devons reconsidérer la construction localement et différemment en fonction de la géographie, en abordant une construction bioclimatique.Pendant la financiarisation de l’immobilier des années 90, les investisseurs ont eu besoin d’actifs comparables et standardisés.Une trajectoire connue du temps d’Haussmann, qui a standardisé les actifs en leur permettant d’avoir plusieurs usages / fonctions.L’immobilier doit s’adapter, aujourd’hui certains actifs sont coincés dans leur usage.Pouvons-nous accabler le PLU et les normes? Les collectivités locales anticipent difficilement les évolutions, la construction prend du temps, entre 4 et 10 ans du développement à l’achèvement. La ville d’aujourd’hui a été conçue en 2013 dans un monde très différent.Les institutionnels doivent sortir d’une vision systématique de cash-flow, pour rendre à la ville.L’usage doit être revu pour augmenter son intensité, Plateau urbain ou Solid’office qui propose des bureaux à des chercheurs d’emploi.L’association Camelot propose d’utiliser les espaces vacants pour le logement.Des applications permettent de partager les bornes de recharge des particuliers, afin de ne pas tout laisser reposer sur les collectivités.La valeur verte, via la taxonomie servira à décoter les actifs non vertueux, et ainsi aligner les intérêts financiers et environnementaux des investisseurs.Un groupe de travail low tech est lancé avec notamment Philippe Bihouix, directeur général de l’AREP et auteur de “L’âge des low tech”. L’idée est de penser la ville intelligente ou smart city.L’utilisation des matériaux de seconde main doit se développer, à ce titre on cite Merci René, une société d’aménagement intérieur qui vise le recyclage maximum et l’exploitation de ressources locales.Une porte démontée à Paris peut être montée à Bordeaux avec un bilan environnemental positif. Un immeuble peut proposer des sanitaires différents à chaque étage issus de récupération.Anne préfère une taille de ville raisonnable, qui doit mutualiser des usages et doit faire face à la diversité des usages.Comment rendre la ville agréable et accueillante pour tout le monde?Face à une perte de valeur, on se force à trouver des solutionsPour le maintien de la valeur financière il faut développer la valeur environnementale.
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Le Fund management avec Arnaud Paquet
Arnaud Paquet est fund manager chez Axa IM, il est diplômé de l’ESTP et du MS stratégie et management de projet à l’international à l’ESSEC.
Il a commencé sa carrière au Qatar dans le second œuvre et s’est ensuite orienté vers le fund management après avoir passé des entretiens pour un poste en Asset Management.
Au hasard d’une discussion dans l’ascenseur il lui apparaît qu’il est possible de passer du Fund à l’Asset mais pas l’inverse.
C’est un métier qui demande les compétences suivantes:
Réglementaire : les fonds sont sous l’autorité de l’AMF
Commercial et Marketing: il faut savoir convaincre les investisseurs
Fiscal: sur les revenus locatifs et de plus value selon les pays
Communication: le reporting est réglementé
Financier: pour suivre les indicateurs de performance et gérer l’éventuel effet de levier
Comptable: il faut suivre son compte de résultat pour comprendre le chiffre d’affaires, les provisions, la distribution etc.
Le fund manager est le garant de la stratégie du fonds d’investissement auprès des investisseurs.
Un fonds est une entité juridique avec des actionnaires qui va déployer des fonds dans selon une stratégie, ici immobilière.
Cette dernière peut être un choix d’allocation par typologie, géographie, taille, marché.
C’est un métier méticuleux auquel on accède généralement après un parcours d’auditeur ou de contrôleur de gestion.
Nous évoquons les différents clients investisseurs: retail ou institutionnel, la possibilité pour les investisseurs de s’impliquer ou non dans les décisions du fonds.
Et nous discutons autour de quelques digressions de l’effet de levier et des covenants bancaires.
On retient qu’en tant que gestionnaire de fonds on négocie toutes les clauses de tous les contrats: acquisition, bail, dette. Et qu’il faut savoir être maître dans l’art de la résolution des situations spéciales, qui arrivent quotidiennement.
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Grégory Muguet est ingénieur ESTP de la promotion 2004, il a complété sa formation avec un master spécialisé dans la même école.Il découvre l’immobilier au travers de sa première expérience professionnelle en tant qu’expert chez DTZ qui s’appelle désormais Cushman puis chez Knightfrank jusqu’en 2010.Par la suite, il s’oriente vers l’Asset Management et Investissement dans une société familiale.Nous parlons de l’expertise, un domaine qui concerne beaucoup l’immobilier à usage commercial. Le métier d’expert est un métier d’analyste est une bonne façon de débuter dans l’immobilier.Vers 2009 lors du changement de métier entre expert et Invest/AM, Gregory avait un peu de temps, il est allé voir la direction des études de l’ESTP car certains de ses amis faisaient des applications à l’estp (dérivé de travaux dirigés). L’idée de retourner à l'école pour apporter quelque chose aux élèves lui était réjouissante.A ce moment, gros besoin de cours en anglais, une époque ou Gregory travaillait beaucoup dans cette langue.L’ESTP a demandé l’accréditation RICS, obtenue en 2012. Il était temps pour l’école de développer la formation autour de l’immobilier. Grégory a donc proposé de construire une option en 3eme année avec 250 heures pour commencer.On est maintenant à 200h, le programme a évoluéQu’est-ce qu’on apprend en option Développement Immobilier?La maîtrise d’ouvrage: une fois qu’on a le bâti, comment on le gèreComment se positionnent un promoteur, un marchand de bienQu’est-ce que le marché immobilier, découverte de toutes les classes d’actifs.Une grosse partie introductive nécessaire pour avoir de la culture générale: historique du marché immobilier depuis la seconde guerre mondialeUn passage obligé par le juridique: droit du bail, droit des sociétés, droit notarial, droit de l’urbanisme, la fiscalitéUn autre gros bloc concerne la finance, avec des mathématiques financières, de la modélisation sur tableur.On parle aussi de broker et d’asset management.On s’applique à voir les implications dans l’expertise, on voit comment travail un Expert, un asset manager, un fund manager.Le montage financier trouve sa place face à la complexité des financementsLe fil rouge de l’option est le projet, il n’y a plus d’examen.Exemple de projet: un immeuble existant à Paris qui était sur le marché il y a quelques années. Gregory prend toute la donnée disponible et la vide du superflu.Les élèves se mettent dans la peau d’une équipe d’Asset Management, il faut analyser le bien en l’état et faire des hypothèses pour la valorisation.L’objectif en soutenance est de préparer une LOI avec un prix.L’option accueille une trentaine d’élèves, sur dossierCertains veulent faire de l’immobilier, mais pas forcément.Dans l’immobilier on a beaucoup de cursus école de commerce, de juriste.Une première promotion a montré beaucoup de reconnaissance, il y avait une demande.Gregory préside le club ESTP Immobilier depuis 2014.L’ambition de ce club est de transmettre avec une vision de la formation continue en organisant des conférences sur des sujets d’actualité, technique, visite de chantier en phase prélivraison et organisation d’un dîner une fois par an (sur un chantier en phase prélivraison).
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Dans cet épisode Cécile Ellrodt, avocate associée du cabinet Karila nous explique l’utilité de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) et de l’assurance Dommage Ouvrage (DO).
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien en Vente en état Fini d’Achèvement (VEFA), le maître d’ouvrage (le promoteur) a l’obligation légale de souscrire une assurance GFA.
En cas de difficultées rencontrées dans le financement de l’opération, le garant va se substituer au promoteur pour assurer l’achèvement du projet.
C’est donc un mécanisme protecteur pour les acquéreurs/investisseurs.
Concrètement, le promoteur peut être défaillant, si le budget travaux explose et dépasse l’enveloppe de financement, s’il fait faillite ou ne répond plus (il peut être malhonnête).
L’acquéreur peut solliciter le garant si le projet de construction tarde ou s’il suppose une défaillance de la part du promoteur.
Le garant de financement va donc assurer le financement, pas la réalisation, pour cela, un administrateur est nommé pour reprendre le rôle du maître d’ouvrage.
Attention, le garant va s’assurer de l’achèvement de l’opération, pour rendre le projet habitable, cependant, il peut être différent de la notice descriptive et les finitions à la charge de l’acquéreur.
Nous discutons de la GFA côté acquéreur ou côté assureur.
La GFA peut être transformée en garantie de remboursement. Les appels de fonds sont remboursés à l’acquéreur, dans le cas où les travaux sont trop importants.
La Dommage Ouvrage (DO) quant à elle, concerne la garantie après réception. C’est une assurance de pré financement, à savoir que le garant dispose de 60 jours pour répondre et de 30 jours supplémentaires pour décaisser les fonds.
Par la suite, le garant peut se retourner contre la société dont la qualité des travaux est remise en question.
Le garant va couvrir les dommages d’une certaine gravité: atteinte à la solidité, l’usage ou la sécurité des personnes.
Il peut être envisagé de démolir complètement la construction.
Cécile nous explique le fonctionnement de la mise en place des garanties et nous terminons sur les frais que représente l’assistance d’un conseil juridique.
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Intervenant:
Philippe Sadorge, fondateur de la société Néovarim et Seb de la Vison, fondateur de Solustone
Le marché immobilier est au cœur des débats, l’inflation et les taux peuvent-ils avoir un impact sur les prix?
Comme tout marché, il faut analyser l’offre et la demande.
Le marché immobilier est structurellement demandeur en France avec un déficit de 500 000 logements.
A l’équilibre il faut produire 500 000 logements et la France en produit 400 000 par an, ce qui alimente le déficit.
Le choc d’offre attendu n’a pas eu lieu.
Pour l’immobilier neuf : les coûts de construction augmentent, la production est faible, le marché est donc tendu.
Toutefois la demande est moins solvable avec des taux d’emprunt qui augmentent.
Selon Philippe Sadorge, l’immobilier reste un bon choix d’investissement, l’offre étant inférieure à la demande et les taux d’emprunt en deçà de l’inflation.
Le mécanisme de l’inflation doit faire augmenter les salaires, diminuant l’effort de remboursement d’un emprunt tout en valorisant l’actif.
Le covid a impacté les prix et remodelé le marché car il a fait évoluer la demande : plus d’espace, plus de nature, ce qui a bénéficié au Grand Ouest.
L’immobilier apparaît comme une valeur refuge : la hausse des taux vient avec l’inflation qui devrait se refléter dans les salaires et par ricochet dans la capacité d’emprunt et la valeur de l’immobilier (dans un marché tendu). En cas de récession les taux baisseront et la demande sera de nouveau solvable.
Seb de la Vison propose des investissements responsables avec Solustone : donner de la liquidité aux propriétaires. Une solution flexible pour le propriétaire et attractive pour les investisseurs qui financent 60% de la valeur de l’actif en échange d’un rendement locatif de 7%.
Nous évoquons la grande crise immobilière des années 90, une crise spéculative menée par les marchands de biens. A cette époque le milieu de l’immobilier n’était pas professionnalisé et plutôt opaque. La correction a été longue et douloureuse avec une baisse des valeurs pendant plusieurs années.
Jacques Friggit est dans la discussion avec son tunnel et sa vision spéculative de l’investissement immobilier : les acteurs économiques investissent dans l’immobilier dans l’unique but d’une plus value future.
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Guillaume Chanson est Universitaire, agrégé, maître de conférences et directeur du Master GESIIC à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne.
Le master a été créé en 1985 pour des salariés qui devaient pouvoir travailler tout en suivant la formation 4 jours par mois.
Le Master a ensuite été ouvert à la formation initiale.
C’est un format très professionnalisant avec une expérience de terrain: stage et/ou contrat de professionnalisation
Quel est le public de la formation continue:
Reconversion
Confirmation de diplôme
Consolidation des acquis
Statistique sur le site du Gesiic des candidats pour les formations continues
Demandeur d’emploi en reconversion
Asset manager
Property manager
Architecte en exercice
Directeur de programme
Cadre dans le domaine du logement social
Frais de formation: on est à l’université
Formation initiale: diplôme d’excellence reconnu, frais de 200 euros par an.
Université dans la fonction publique.
Formation continue: mise en place de 3 tarifs afin d’adresser différentes situations
Salarié pris en charge par sa société: 7000 euros par an
Salarié pas pris en charge par sa société: 6000 euros par an
Demandeur d’emploi: 3000 euros
Objectif de la formation: former les cadres de l’industrie immobilière de demain, être généraliste et professionnalisant.
Maquette votée par le conseil d’administration de l’université, disponible sur le site
Stratégie et finance immobilière
Droit et fiscalité immobilière
Droit du bail, urbanisme, obligation appliquée à l’immobilier, construction
Fiscalité immobilière
Assurance de la construction
Conférence des acteurs de l’immobilier (cours sans partiel)
Mémoire pour conclure la formation
Evolution des candidats et élèves:
28 étudiants 40 à 50% de formation continue
Depuis 2013, 70 à 80 candidats pour 16 étudiants, 400 candidats en 2021.
Débouchées:
L’immense majorité travaille dans l’immobilier, voir le site pour les chiffres précis
Annuaire des anciens en ligne, avec lien linkedin
3 grandes catégories: promotion immobilière, asset management/investissement
Quelques-uns deviennent broker, expert, peu d'entrepreneurs.
Jobdating:
Les entreprises sélectionnées viennent auditer des étudiants en juin.
Pour les étudiants sortants et les étudiants entrants qui peuvent chercher des alternances.
Afterwork :
Remis au goût du jour, tradition ancienne, un professionnel vient évoquer une thématique comme les cryptomonnaies dans l’immobilier, l'hôtellerie de luxe, un startuper.
Conférence:
Des conférences sont organisées régulièrement sur des thèmes d’actualité ou de fond.
Pascal Ozanet sur le grand paris
Philippe Chiambiaretta sur les Champs Elysées
Réseau des alumnis:
Plusieurs réseaux d’alumni
Sorbonne immobilier, club des clubs immobiliers
Chaque année, un parrain ou une marraine de promotion vient soutenir le master
Visibilité sur les enjeux de l’industrie immobilière
URL: www.gesiic-sorbonne.fr
Réseaux sociaux: Twitter, Instagram, Linkedin
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Alexandre Lacharme a 36 ans au moment de l’enregistrement du podcast en 2022, il s’est décidé à investir dans les parkings en 2013.
Son premier investissement est une petite place pour garer une moto dans laquelle il met toutes ses économies: 4000 euros, sans négocier.
Son envie: prendre son destin en main et se constituer un patrimoine.
À l’époque il s’éduque à l’investissement en regardant des vidéos, en rencontrant des agents immobiliers et en discutant avec des investisseurs en parkings.
Son conseil: se lancer, commencer petit, apprendre, ne pas subir le syndrome du perfectionnisme.
Cela nécessite une implication importante, il faut se déplacer, discuter, rencontrer, pour se faire une idée du marché.
Il est primordial de se rendre sur place.
Le parking c’est pas de travaux, pas de difficulté particulière, la loi ALUR, un bail régi par le code civil
Sa deuxième opération se situe dans le 11eme: un parking voiture sur lequel il organise 6 places 2 roues pour 12 000 euros.
L’agent immobilier avait vendu plusieurs appartements de ce propriétaire, il voulait s’en débarrasser. C’est le jeu du réseau et de l’opportunité. La vitesse joue un rôle crucial dans l’immobilier.
Aujourd'hui, ALexandre gère entre 50 et 60 parkings. Il a développé son concept: densifier l’usage en installant des motos à la place des voitures. Ses locataires habitent près des parkings. Il les rencontre tous et cherche le feeling et se définit comme un investisseur next door.
Aujourd’hui, Alexandre a pu quitter son emploi pour vivre de ses investissements, c’est en 10 ans qu’il a construit sa liberté. Il reste discret sur les montants mais a certainement atteint un point de satisfaction.
Attention, c’est malgré tout une implication importante de sa part: il gère tout, seul.
L’étape d’après: continuer à investir dans les parkings, réfléchir à la taille critique.
Il écrit un livre sur l’investissement dans les parkings, publié aux éditions Eyrolles.
Nous digressons sur le changement d’usage des parkings, voiture, vélo, trottinette, poussette ou micro logistique.
Mais pour atteindre cette liberté, Alexandre ne recommande pas de quitter son emploi salarié!
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Julien Bouchet: Linkedin
Quelles sont les différences entre investissement, fund management et asset management d’une société de gestion.
Partons de la création d’une SCPI :
Première étape, définition d’une stratégie précise mais tout de même assez large (bureau en métropole régionale, commerce parisien etc.)
Deuxième étape, définition des associés fondateurs
Société de gestion
Clients d’autres SCPI
Un assureur qui réserve des parts pour les revendre plus tard à ses clients dans l’assurance vie
Les associés fondateurs vont permettre au véhicule de constituer les premiers fonds afin de réaliser les investissements.
Troisième étape, obtenir l’agrément AMF.
Après toutes ces étapes, on peut commencer la phase d’investissement.
Entre l’identification de l’actif et la signature de l’acquisition, il peut se passer de 3 à 5 mois.
Il faut en effet sourcer, analyser, négocier et passer la phase de préemption locale. Cet agenda explique le délai de jouissance des SCPI.
Comment sourcer des opérations:
Définition du prix et négociation
Lettre d’intérêts: afin de concrétiser une offre auprès d’un propriétaire.
Le comité d’investissement est généralement composé de
Comité d’affectation, permet d’allouer un actif à un fonds en suivant les règles visant à écarter les conflits d’intérêts.
Une fois que la valorisation se traduit en un prix accepté par le vendeur, commence la phase de due diligence, Etape qui permet de vérifier si ce qu’on nous a dit sur l’actif est vrai.
L’analyse juridique peut être clé elle aussi, pour l’étude des baux, du droit de l’urbanisme. D’autant que certaines transactions peuvent prendre la forme d’acquisition de société, nécessitant une analyse approfondie de la structuration et des états financiers.
Le notaire quant à lui est le conseil nécessaire dans la transaction pour vérifier les titres de propriétés, le respect de l’urbanisme et les diagnostics.
Le bureau est un actif à l’obsolescence rapide, car son utilisation est plus intense. Les grandes entreprises veulent des locaux neufs.
La rénovation est un élément clé, cependant le coût par mètre carré est peu ou prou le même sur le territoire, mais les loyers sont très différents.
Si on doit faire des travaux, c’est le même prix partout, le loyer est différent.
Le gérant de fonds à un travail plutôt financier, il établit et suit le business plan du fonds, il étudie et anticipe les fins de baux, la gestion des risques des locataires.
Il faut être en mesure de déployer les fonds, optimiser son financement (bancaire, amortissable ou in fine) dans le respect des règles et des statuts du fonds. Le côté relation investisseurs est aussi prégnant, dans le prolongement de la réglementation.
Au bout d’un cycle de détention, il faut aussi savoir prendre la décision de l’arbitrage sur certains actifs, pour générer une plus value ou assumer une moins value.
L’asset manager: s’occupe de l’actif, des actifs, il peut gérer une centaine de lignes sur plusieurs fonds. 80% des actifs génèrent 20% de l’activité. Il est le point de contact du locataire, pour comprendre ses demandes et son départ potentiel. Il suit le marché locatif au quotidien, avec l’aide des brokers par des échanges réguliers.
Il peut préconiser la vente d’un actif, sa rénovation, sa transformation.
Avec les années il devient spécialisé sur des points géographiques et typologiques.
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Seb de Lavison : Linkedin
Spoiler: dans les premières minutes Seb parle un peu trop près de son micro ce qui rend le son pas très agréable. Le tir est corrigé en cours de route.
Seb de Lavison est un financier entrepreneur, attiré par le secteur immobilier. Il a créé Solustone pour proposer des solutions de financement solidaire, la ou le système bancaire s’arrête. Avec lui, nous discutons de sa solution de financement de portage immobilier autrefois appelé Réméré
Sebastien de Lavison a 38 ans et 3 enfants. Il débute en finance en 2007/2008, en pleine crise financière pour quitter le secteur bancaire en 2012 et monter une première société dans le domaine du marketing.
En Avril 2020, sur un rameur il a l’idée de Solustone, et décide de lancer une foncière solidaire, attiré par l’immobilier, domaine dans lequel sa femme travaille par ailleurs.
Un an de réflexion et de mise en place pour réaliser le pivot de sa société, il se lance dans le portage immobilier solidaire, autrement appelé réméré.
L’idée est de refinancer un bien pour que son propriétaire libère des liquidités.
Solustone rachète le bien temporairement à hauteur de 60% de sa valeur d’expertise, le propriétaire devient locataire et dispose de deux ans pour racheter son bien.
L’aspect solidaire de Sebastien est d’offrir une faculté de rachat pour le montant de l’acquisition décotée (60%), si le bien doit être mis en vente, la valeur résiduelle sera rendue au propriétaire initial.
Dans une opération de Réméré classique, l’opérateur bénéficie de la plus-value liée à la vente du bien dès l’instant où celle-ci dépasse les 60%. Il n’y a pas d’alignement d’intérêts avec l’ancien propriétaire.
Dans cette optique, Solustone est devenue une entreprise sociale et solidaire, avec une volonté d’impact.
Quel est le quotidien d’une société à mission, pour Solustone, l’idée est de protéger le patrimoine et d’accompagner les utilisateurs.
Le marché cible est de 143 000 personnes surendettées en France dont 10% sont propriétaires.
Les potentiels utilisateurs de Solustone sont en dehors du système bancaire : chômeurs, retraités, handicapés, chef d’entreprise…
La valorisation des biens est une étape importante, Solustone s’appuie sur son savoir-faire, l’analyse de base de données et une valorisation externe avant de fixer son offre.
La durée moyenne de l’opération est de 18 mois, c’est un beau produit quand il mène au rachat par l’ancien propriétaire.
On se lève le matin pour faire travailler de l’argent à aider les gens.
Pour contacter Seb:
Solustone.fr
Linkedin
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Arthur Bertin: Linkedin,
Arthur Bertin est le cofondateur de Pono, une solution de gestion digitale des garanties.
Après deux ans en cabinet d’avocat et 8 ans dans une gestion de portefeuille, il décide se lancer dans l’entrepreneuriat avec son ami Ladislas Manset.
Le nom Pono vient d’une déclinaison latine de Pinus, la capacité à mettre en garantie un bien pour assurer le remboursement d’une dette.
Et Pono se définit comme une fintech, dont le cœur de métier est la digitalisation du suivi des garanties.
Le monde des garanties s’articule autour de l’hypothèque, le privilège de prêteur de denier, le nantissement, le gage etc.
Un des produits les plus consommés en France est le crédit et les organismes prêteurs comme les banques doivent gérer quotidiennement un grand nombre de petites lignes et de l’exposition des garanties.
C’est un enjeu important en termes de consommation de fonds propres et d’exposition au défaut. Pono offre une solution dynamique et flexible de suivi.
Pour ce qui est de la fiducie, il s’agit d’un contrat écrit permettant de garantir une créance.
Dans notre secteur, on imagine bien le collatéral: le bien immobilier ou les parts de société qui le détient.
On distingue trois parties:
L’emprunteur: souvent l’opérateur, soit le marchand de bien ou le promoteur
Le prêteur
Le fiduciaire
Pour un cas concret, l’emprunteur créé une société qui va acquérir un actif, la fiducie consiste à transférer les parts de la société auprès du fiduciaire. Elle n’est plus détenue directement par l’associé de la société.
Le fiduciaire est une société de gestion ou un avocat fiduciaire, il détient temporairement les parts de la société.
Il est possible de transférer l’actif immobilier directement, mais les frais sont alors plus importants.
Quand tout se passe bien, l’opérateur déboucle son opération en vendant en bloc ou en lots son actif et le fiduciaire s’assure du bon remboursement de la dette.
Si la créance est en défaut, alors le fiduciaire prend en charge immédiatement l’expertise et la commercialisation des lots. Avec l’objectif de servir au mieux les intérêts des parties.
La fiducie se popularise doucement sur le marché français, c’est un mécanisme anglo-saxon, la ou l’habitude se porte vers des solutions plus classiques comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de denier.
L’offre était pour sa part assez pauvre jusqu’alors, avec un déficit d’acteurs, tournés vers le conseil et la structuration.
Le site de Pono: https://www.ponofs.com/ propose un grand nombre d’articles sur le sujet des garanties
N’hésite pas à consulter leur page LinkedIn
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Dominique Valentin: Linkedin, Vivrovert, Relais d’entreprises
Dominique Valentin a eu son moment Eureka coincé dans les bouchons en 2011. C’est à cette époque qu’il décide de fonder Relais d’Entreprise et quelques années plus tard Vivrovert. Son but: développer le télétravail, qui ne veut pas nécessairement dire travailler de chez soi.
En effet, télétravail indique un travail à distance, en dehors du lieu habituel de travail. On peut donc télétravailler d’un espace de coworking à la campagne.
Car le travail à la maison pose un certain nombre de problèmes: en zone urbaine dense, les surfaces sont contraintes et ne permettent généralement pas un bon isolement. En province, la connexion internet n’est pas toujours à la hauteur. Sans compter les aspects liés à l’isolement et à la frontière vie privée/professionnelle.
Les premiers relais d’entreprises ouvrent en 2012, en zone pavillonnaire, près des commerçants et des crèches, dans la perspective de la ville du ¼ d’heure, ou tout est accessible sans besoin de moyen de mobilité lourd comme la voiture ou les transports en commun.
Car travailler à proximité c’est utiliser des moyens de transport doux ou partagés, permettant ainsi des économies significatives par rapport à la voiture (amortissement, entretien, assurance, carburant etc.).
Le télétravail est donc un travail à distance qui peut s’organiser dans un tiers lieu, ou l’on retrouve, l’infrastructure nécessaire ainsi que le lien social.
L’immobilier est ainsi au cœur de la réflexion, il s’agit du deuxième poste de coût dans le bilan des entreprises. Le télétravail de la maison a cet avantage de ne représenter aucun coût immobilier pour l’entreprise, pour le moment. La place occupée par les employés “au siège” doit donc être repensée et rationalisée.
Flexoffice et usage de tiers lieux semblent une équation intéressante, diminuant les déplacements, le stress et les coûts.
Ce début de décentralisation peut même nous laisser envisager une revitalisation des territoires.
Car se pose tout de même la question de la densité.
Il faut une densité de population pour trouver l’équilibre économique du tiers lieu.
A cela Dominique répond que les tiers lieux peuvent être mixtes: culturel, social, travail.
Une chose est sûre, la demande s’accélère, c’est peut-être la première fois que l’on entend “Merci COVID”.
Quel est donc l’endroit idéal pour vivre? Cela dépend du nombre de jours télétravaillés. Des sociétés comme https://www.weekaway.fr/ ou https://vivrovert.fr/ permettent de trouver des solutions.
Et pour le financement? Il faut bien sûr établir un modèle économique viable, qui peut passer par des structurations complexes: l’économie de CO2 non émis par un salarié qui ne prend pas sa voiture a une valeur et peut s’échanger sur un marché.
Et la valeur sociale aussi, puisque moins de temps dans les transports, c’est plus de temps pour autre chose, comme la vie de famille, les loisirs etc.
Les outils de visioconférence se sont beaucoup développés, mais il y a fort à parier que nous n’en sommes qu’au début. On peut imaginer dans quelques années une réunion en distanciel avec un casque de réalité virtuelle, pour redonner l’appréhension du non verbal aux participants.
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Alexander Martin: Linkedin, Alexander Studios, Instagram
Alexander Martin est en Anglais tombé amoureux de la France, il y commence sa carrière dans la finance, en tant que conseiller en investissement dans les sociétés cotées.
À côté de ça, il nourrit une passion pour la création, l’immobilier et le bricolage.
Il y a une dizaine d’années, il réalise des investissements, notamment sa résidence principale, puis quelques locations pour les étudiants, pas très loin de chez lui. Il attire naturellement une clientèle anglo-saxonne.
C’est au détour d’une expérience chez un caviste qu’il se rend compte de l’importance de l’expérience client, lorsqu’un grand cru rencontre une pizza et le mélange des arômes et des saveurs séduisent le passant.
Il décide alors de relier sa passion par l’immobilier avec sa vision du service client en rejoignant une agence de quartier de Saint Germain des Prés.
La clientèle est alors internationale et l’accompagnement est le maître mot.
Sa vision: que puis-je apporter à mon client.
Cela peut paraître évident dans le métier de la transaction, mais l’agent immobilier souffre d’une image de passe-plat, sans valeur ajoutée.
Cette image à la vie dure et ne concerne bien entendu pas la plupart des professionnels du secteur. Malheureusement, on retient souvent les mauvaises expériences.
Être bilingue et dévoué à ses clients est clairement un avantage compétitif. Il offre alors une fine connaissance du marché après avoir échangé et défini ou redéfini les besoins des investisseurs.
Car Paris change au fil des ans, et le pied à terre rêvé dans le Marais ou le quartier latin, en étage avec vu sur la tour Eiffel peut vite devenir inaccessible.
Du rêve/fantasme à la réalité, il peut y avoir un monde.
On aborde les subtilités des marchés, de l’affichage du prix aux US qui n’est pas un prix maximum et l’enregistrement des transactions avec un notaire contre des avocats, on comprend la nécessité d’un accompagnement pour ces acquéreurs.
Fort de cette vision basée sur les besoins de ses clients et la volonté de créer un accompagnement, il crée Alexander Studios, son agence de chasseur d’appartements.
Quels sont les secrets du métier? Il n’y en a pas forcément, un chasseur consacre son temps à économiser le vôtre.
Rechercher un appartement, faire le tri dans les annonces, prendre les contacts, c’est terriblement chronophage.
Bien entendu, à force de chercher et d’accompagner ses clients, Alexander a tissé un réseau de confiance, avec les intermédiaires notamment, il offre donc un gain de temps et un avantage compétitif.
La contrepartie de la qualité du conseil, un coût, c’est certain, mais aussi une contrainte: c’est difficile de répondre à toutes les demandes si l’on veut garder un niveau de service élevé.
Après un petit tour sur le marché parisien, on évoque plus précisément sa vision du marketing: la transparence, la préparation administrative, des photos, des vidéos et les réseaux sociaux.
Ceci dans un souci d’efficacité, pour éviter les désillusions et privilégier l’efficacité.
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Tristan Lheure, Linkedin, OBM
Tristan est le secrétaire général de la société OBM, une entreprise générale de travaux en bois, disposant d’usines, d’équipes de conception, de montage et d’encadrement des travaux.
Le marché historique de la société concerne les préfabriqués scolaires, les bâtiments hospitaliers, de petite enfance. Géographiquement, ses références sont dans les régions et la région parisienne.
Le groupe emploie une centaine de personnes. Il s’agit d’une société familiale.
La construction bois est en réalité la construction historique, les maisons à colombage en sont un bon exemple: une armature en bois et un remplissage avec des matériaux locaux (de la terre ou de la pierre).
Ce matériau est tombé en désuétude, évoquant une image pauvre, peu solide et sujet aux incendies.
Depuis 20 ans pourtant la technologie est maîtrisée, notamment avec le CLT (Cross Laminated Timber).
La réglementation va dans le sens de la construction bois, il emprisonne le CO2, il permet la construction de bâtiments modulable et démontable, le montage en filière sèche produit moins de nuisance sur le site de construction et permet d’achever le clos couvert deux fois plus rapidement.
Mais le béton et la construction dure sont apparus comme moderne, même dans les 3 petits cochons, la construction en bois est moins solide.
On aborde ensuite le fait que la construction bois permet de construire des ensembles de grande hauteur, en mixant les matériaux.
Puis on démine les clichés de la construction bois: le bâtiment qui bouge, l’acoustique, l’incendie, le prix.
Après cet échange, on a l’impression que le bois pourrait bien être le matériau du futur!
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Invité de l'épisode: Mathieu Darras: Linkedin, Brickmeup
Dans cet épisode je reçois Mathieu Darras, fondateur de la société brickmeup, dont le but est d’accompagner les investisseurs immobiliers particuliers, de la définition de leur stratégie à la recherche de biens, l’acquisition et la gestion. Nous abordons l’investissement avec une perspective gestion de portefeuille et rotation des actifs. C’est une approche originale et financière : comment appliquer ce que font les pros à ses propres investissements.
Pourquoi investir en immobilier? C’est peut-être la première question à se poser, avant de chercher comment y investir.
L’approche de Mathieu est d’aider ses clients à définir des objectifs, permettant ainsi de définir une stratégie d’investissement.
Une fois passée cette étape, on peut alors sélectionner des biens.
Tous les investisseurs n’ont pas le même rapport à l’immobilier. Il y en a pour qui il est important d’être propriétaire de son lieu de vie, auquel cas l’achat de la résidence principale s’impose. D’autres, plus détachés, peuvent avoir une approche financière et réaliser des investissements locatifs, étant locataires eux-mêmes.
Et on met les pieds dans le plat : on peut acheter sa résidence principale, qui reste malgré tout une aubaine fiscale. Il faut aussi arriver à se détacher de ses investissements et ne pas chercher la pépite qu’on peut ne jamais trouver.
Brickmeup propose une approche d’asset management, pour avoir une conception de gestion de portefeuille, avec différents actifs. Et derrière avoir une logique de rotation des actifs et de saisie d’opportunités.
On évoque les indicateurs de performance avec leurs avantages et leurs défauts. Le rendement, le cashflow, le TRI et le taux d’occupation.
Attention au cash-flow ou au rendement qui ne doivent pas être les seuls critères de l’investissement et peuvent ignorer des paramètres importants de l’investissement comme l’effet de levier ou le potentiel de revalorisation.
Historiquement un bien arrive à maturité au bout de 7 ans. Peut alors se poser la question de l’arbitrage. Cette cession pourrait permettre de réaliser de nouveaux investissements et gérer son portefeuille.
Dans tous les cas il vaut mieux se projeter à long terme, au travers d’une approche responsable, en visant des loyers justes pour mettre toutes les chances de son côté pour maximiser son taux d’occupation.
On ne pouvait pas évoquer l’investissement immobilier sans parler de l’effet de levier et de la capacité d’endettement. Comment est-elle calculée? Est-elle sans limite?
Enfin nous faisons le tour de la fiscalité liée aux investissements immobiliers ainsi que de la transmission.
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